常有朋友問我， 如何才能在兩年內買樓？
其實我跟大家一樣，一開始的本金非常少。所以，我通過適量的槓桿投資，放大了投資利潤，也成功為累積第一桶金加速。
股神巴菲特說過：「沒有人願意慢慢變富。」 你願意花幾十年才財務自由嗎？你願意在年近半百才有資本去體驗世界嗎？
如果不願意，那你一定要學會槓桿投資， 以下來了解如何利用別人的錢幫你放大回報，更快速地累積財富吧！
目錄
什麼是槓桿（Leverage）
槓桿（Leverage）是指在不需要投入額外投資本金的情況下，增加你的投資倉位總額。槓桿是一種概念，泛指各種可以提高投資總額的方法，也可以稱為資金槓桿、槓桿投資、融資、抵押貸款、借錢投資。
槓桿 = 資金槓桿 = 槓桿投資 = 融資 = 抵押貸款 = 借錢投資
簡單來說，無論何種方式，槓桿的本質就是「借錢」。
假設你現在想買樓，樓價500萬。這時候，你可以跟銀行貸款借錢，例如按揭九成，即跟銀行借450萬。也就是說你只需要拿出50萬，就可以買入500萬的住宅單位。
槓桿的三大好處
股神巴菲特說過：「沒有人願意慢慢變富。」你願意花幾十年才財務自由嗎？事實上，大部分人都希望儘快擺脫金錢的束縛，但卻苦於沒有方法。今天，和大家分享的槓桿投資就是其中一個較有效的方法。以下是槓桿的三大好處：
1. 更快地放大利潤
利用槓桿可以更快地獲得高回報，甚至有幾倍的獲利。例如槓桿5倍，那麼投資產品價格上升20%，你就可以獲利100%。
2. 更靈活地運用資金
因為槓桿可以提高投資額，即減少每個投資產品的本金投入，從而獲得更大的資金流動性。例如你想買入10萬元股票，但本金只要8萬，如果借貸了5萬，就可以買入股票之餘，還有額外3萬的流動資金。
3. 熊市也可以獲利
直接買入股票或加密貨幣等產品，只有在牛市或價格上漲時才能獲利。但是，利用有槓桿特性的金融衍生品，例如期貨、加密貨幣合約等等，就可以做到熊市或價格下跌也能獲利，簡稱做空獲利。
槓桿投資的三個方法
槓桿投資通常有三個方法：
1. 借錢投資
沒有資產抵押的情況下，直接向銀行、證券商等機構借錢，然後買入投資產品，例如物業、股票、ETF、REITs、加密貨幣、債券、外匯、金融衍生產品
例子
物業、股票、ETF、REITs、加密貨幣、債券、外匯、金融衍生產品
適合對象
投資新手、保守型投資者、現金流較穩定的投資者
2. 抵押貸款
有資產抵押的情況下，向銀行、證券商等機構借錢，然後買入投資產品，例如物業二按、抵押股票、加密貨幣等資產
例子
物業二按、抵押股票、加密貨幣等資產
適合對象
有經驗的投資者、進取型投資者、現金流較穩定的投資者
3. 槓桿金融衍生品
直接買入具有槓桿效果的金融衍生產品，例如槓桿ETF、期貨、期權、加密貨幣合約
例子
槓桿ETF、期貨、期權、加密貨幣合約
適合對象
有經驗的投資者、進取型投資者
第一種方法的門檻最低，對投資操作的技術要求也較低，所以，今天我們集中分享第一個槓桿方法：借錢投資
如何利用槓桿獲利
阿基米德（Archimedes）說過「給我一根夠長的槓桿和一個支點，我就可以舉起地球。」
總之，槓桿的作用就是增加力量。對於金融來說，資金槓桿的本質就是通過借錢，增加購買力。
槓桿增加購買力，最主要的作用就是放大投資回報。例如《現金流為王》的作者利用槓桿，購買更多債券和REITs，從而獲得更多派息，扣除還款後，每年回報率高達20%以上。
也就是說，槓桿可以提高回報率是因為，我們在「賺取利差」。
產品回報 − 貸款利息 ＝ 利差
例如借錢買入A股票，該股票的派息是每年5%，貸款利息是2%，那麼，你每年就可以從中賺取3%的利差。
如果借款100萬，那麼你每年就能從中獲取3萬的利差；假設你自己投入的本金是30萬，那麼你每年的回報率就會從原本的5%，提高到15%！ 例子：（30x5%+3）/ 30 x 100% = 15%
投資產品的回報率越高，貸款利息越低，利差就越大；相反就利差越小。
槓桿的風險和考慮因素
借錢投資的最大風險，就是「還不起」或延遲繳款，導致罰款和降低以後的貸款評分。正如廣告宣傳所講「借定唔借？還得到先好借」。
即使還得起也不一定要借，為了降低槓桿帶來的風險，我們還需要考慮以下三個因素：
1. 充足的利差，最好3%或以上
利差較大，才能減少延遲還款。如果利差在3%或以上，通常情況下，每個月的獲利是利息的2倍以上，一個月的獲利可以交付兩三個月的利息。另外，利差較大可以增加槓桿效果，即獲利更高。
2. 產品派息穩定
即使回報率足夠高，也必須派息穩定，保證每個月按時還款。另外，派息穩定可以降低心理壓力，否則可能終日擔心還款期限。
3. 產品價格穩定
產品價格也需要穩定，避免「賺息蝕價」，即派息不錯，但價格下跌導致更大虧損。
有些投資者只關注派息，以為這樣就能獲得穩定回報，例如很多朋友買了匯豐股票，覺得派息穩定，但是匯豐股價在過去兩年下跌超過30%。即使每年派息3%，也證明你過去10年的派息已經全部在價格上面虧掉了，更不要說匯豐在去年還試過停止派息。
如何判斷你是否適合借錢投資
判斷你是否適合借錢投資，可以用以下指標：
1. 個人情況
債務：現時沒有債務，尤其是高息債務
性格：沒有拖欠或忘記還款的習慣，最好紀錄在行程表中，提醒自己準時還款，否則會降低個人信貸評級
心理：不會因為欠債而終日擔心、壓力過大，甚至影響日常生活
工作：有穩定工作和收入，即使投資獲利不佳，也能用工資償還借貸供款
2. 貸款利息
低息環境：每次股災或金融危機後，都會出現低息，甚至零息環境，例如疫情導致經濟受創，所以目前香港的貸款利率較低
3. 投資產品
利差較大、派息和價格穩定：請參考上文
貸款種類比較
評估自己適合和有需要借錢投資後， 到底去邊間借錢好？邊間銀行借錢易？ 以下比較 香港一些主流銀行的貸款額、還款期及利率，找出低息借貸選擇
私人貸款通常分為兩類，即 一般貸款 和 稅務貸款。
一般貸款 | 稅務貸款（稅貸） | |
內容 | 一般私人借貸或信用卡套現借貸 | 本意是幫大家交稅的貸款，但借貸用途限制已經變得很寬鬆，所以可以用於不同作用，包括投資。 |
貸款利息 | 較高 | 較低 |
最長還款期 | 通常60個月 | 通常60個月 |
貸款額 | 較高月薪18至20倍 | 較低月薪10至12倍 |
利用借貸去進行槓桿投資的最大重點就是，利息要盡量低。所以，稅務貸款更為適合。
以下是一些香港主流機構的稅務貸款利息比較：
銀行 | 最低實際年利率 |
CitiBank | 1.38% |
ZA Bank | 1.45% |
渣打銀行 | 1.75% |
東亞銀行 | 1.78% |
匯豐銀行 | 2.02% |
WeLend | 2.79% |
總結而言，2021年的稅季貸款中，Citi Bank 的最低實際年利率最為吸引，低至1.38%，甚至低於虛擬銀行 ZA Bank。
Citi稅季貸款產品特色及獨家優惠
產品特色
- 實際年利率1.38%以月平息0.062%，貸款額HK$1,500,000及還款期12個月計算；實際年利率是一個參考利率，以年化利率展示出包括銀行產品的基本利率及其他費用與收費
- 特長還款期達60個月 + HK$0手續費
- 貸款額高達月薪12倍或HK$2,000,000，以較低者為準
- 即日批核，現金即日到手
對於有興趣進行貸款/槓桿投資的朋友，以下是Citi Bank稅務貸款Tax Loan的最新優惠資訊：
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客戶須於2021年10月6日至10月31日期間經Gofire申請Citi稅季貸，並於1個月內提取貸款，及一個月內填妥並成功遞交「奬賞換領表格」，可獲以下二選一獨家優惠：貸款額 選擇一 選擇二 HK$800,000 或 以上 Samsung Galaxy Z Flip 3 5G (8GB + 256GB)
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還款期24個月或以下貸款額 花旗私人客戶/Citigold客戶/Citi ULTIMA 卡之持有人之現金券 Citi Priority之
現金券其他客戶之
現金券HK$1,000,000
或 以上HK$2,000 HK$1,500 HK$1,000 HK$500,000 至 HK$999,999 HK$1,500 HK$1,000 HK$800 HK$200,000 至 HK499,999 HK$1,000 HK$800 HK$500
還款期24個月以上貸款額 花旗私人客戶/Citigold客戶/Citi ULTIMA 卡之持有人之現金券 Citi Priority之
現金券其他客戶之
現金券HK$1,000,000
或 以上HK$4,000 HK$3,000 HK$2,000 HK$500,000 至 HK$999,999 HK$3,000 HK$2,000 HK$1,500 HK$200,000 至 HK499,999 HK$2,000 HK$1,500 HK$800
*每位合資格客戶於推廣期內只可享獎賞1次。 現金券獎賞換領信將郵寄至合資格客戶於花旗銀行紀錄之香港通訊地址
筆者的話 Hugo Note
槓桿需要適可而止
剛畢業的頭兩年，我利用槓桿提高回報率，快速地擴大本金。但是，現在的我已經減少使用槓桿了，因為我已經累積到一定金額。
槓桿只是一開始的手段，目的是更快地增加資產。 當資產累積到一定金額後，你的本金通過投資已經可以獲得不錯的金錢回報。這時候，你要做的第一件事就是減少借貸，降低貪婪和風險。
每個人的本金要求不同，你可以根據自己的情況去決定這個數字，例如五年的工資數量(只是參考)。假設你年薪15萬，一開始通過槓桿投資，直到累積了75萬本金時，就應該考慮減少借貸和槓桿。
正如《現金流為王》第四章提到「用槓桿去提升的回報率，並不是有效可持續的真實回報率」
通過借貸提高回報率，直到本金擴大後，我們要做的就是去槓桿。利用持續性更高的投資組合，讓被動收入變得更穩定。
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