常有朋友問我, 如何才能在兩年內買樓?

其實我跟大家一樣,一開始的本金非常少。所以,我通過適量的槓桿投資,放大了投資利潤,也成功為累積第一桶金加速。

股神巴菲特說過:「沒有人願意慢慢變富。」 你願意花幾十年才財務自由嗎?你願意在年近半百才有資本去體驗世界嗎?

如果不願意,那你一定要學會槓桿投資, 以下來了解如何利用別人的錢幫你放大回報,更快速地累積財富吧!


什麼是槓桿(Leverage)

槓桿(Leverage)是指在不需要投入額外投資本金的情況下,增加你的投資倉位總額。槓桿是一種概念,泛指各種可以提高投資總額的方法,也可以稱為資金槓桿、槓桿投資、融資、抵押貸款、借錢投資。

槓桿 = 資金槓桿 = 槓桿投資 = 融資 = 抵押貸款 = 借錢投資

簡單來說,無論何種方式,槓桿的本質就是「借錢」。

假設你現在想買樓,樓價500萬。這時候,你可以跟銀行貸款借錢,例如按揭九成,即跟銀行借450萬。也就是說你只需要拿出50萬,就可以買入500萬的住宅單位。


槓桿的三大好處

股神巴菲特說過:「沒有人願意慢慢變富。」你願意花幾十年才財務自由嗎?事實上,大部分人都希望儘快擺脫金錢的束縛,但卻苦於沒有方法。今天,和大家分享的槓桿投資就是其中一個較有效的方法。以下是槓桿的三大好處:

1. 更快地放大利潤

利用槓桿可以更快地獲得高回報,甚至有幾倍的獲利。例如槓桿5倍,那麼投資產品價格上升20%,你就可以獲利100%。

2. 更靈活地運用資金

因為槓桿可以提高投資額,即減少每個投資產品的本金投入,從而獲得更大的資金流動性。例如你想買入10萬元股票,但本金只要8萬,如果借貸了5萬,就可以買入股票之餘,還有額外3萬的流動資金。

3. 熊市也可以獲利

直接買入股票或加密貨幣等產品,只有在牛市或價格上漲時才能獲利。但是,利用有槓桿特性的金融衍生品,例如期貨、加密貨幣合約等等,就可以做到熊市或價格下跌也能獲利,簡稱做空獲利


槓桿投資的三個方法

槓桿投資通常有三個方法:

1. 借錢投資

沒有資產抵押的情況下,直接向銀行、證券商等機構借錢,然後買入投資產品,例如物業、股票、ETF、REITs、加密貨幣、債券、外匯、金融衍生產品

例子:

私人貸款、稅務貸款、信用卡提款、銀行貸款、向合法財務公司借錢

適合對象:

保守型投資者、有經驗的投資者、現金流較穩定的投資者

2. 抵押貸款

有資產抵押的情況下,向銀行、證券商等機構借錢,然後買入投資產品,例如物業二按、抵押股票、加密貨幣等資產

例子:

物業二按、抵押股票、加密貨幣等資產

適合對象:

有經驗的投資者、進取型投資者、現金流較穩定的投資者

3. 槓桿金融衍生品

直接買入具有槓桿效果的金融衍生產品,例如槓桿ETF、期貨、期權、加密貨幣合約

例子:

槓桿ETF、期貨、期權、加密貨幣合約

適合對象:

有經驗的投資者、進取型投資者

第一種方法的門檻最低,對投資操作的技術要求也較低,所以,今天我們集中分享第一個槓桿方法:借錢投資


如何利用槓桿獲利

阿基米德(Archimedes)說過「給我一根夠長的槓桿和一個支點,我就可以舉起地球。」

總之,槓桿的作用就是增加力量。對於金融來說,資金槓桿的本質就是通過借錢,增加購買力

槓桿增加購買力,最主要的作用就是放大投資回報。例如《現金流為王》的作者利用槓桿,購買更多債券和REITs,從而獲得更多派息,扣除還款後,每年回報率高達20%以上。

也就是說,槓桿可以提高回報率是因為,我們在「賺取利差」。

產品回報 − 貸款利息 = 利差

例如借錢買入A股票,該股票的派息是每年5%貸款利息是2%,那麼,你每年就可以從中賺取3%的利差

如果借款100萬,那麼你每年就能從中獲取3萬的利差;假設你自己投入的本金是30萬,那麼你每年的回報率就會從原本的5%,提高到15%!
例子:(30x5%+3)/ 30 x 100% = 15%

投資產品的回報率越高,貸款利息越低,利差就越大;相反就利差越小。


槓桿的風險和考慮因素

借錢投資的最大風險,就是「還不起」或延遲繳款,導致罰款和降低以後的貸款評分。正如廣告宣傳所講「借定唔借?還得到先好借」。

即使還得起也不一定要借,為了降低槓桿帶來的風險,我們還需要考慮以下三個因素:

1. 充足的利差,最好3%或以上

利差較大,才能減少延遲還款如果利差在3%或以上,通常情況下,每個月的獲利是利息的2倍以上,一個月的獲利可以交付兩三個月的利息。另外,利差較大可以增加槓桿效果,即獲利更高。

2. 產品派息穩定

即使回報率足夠高,也必須派息穩定,保證每個月按時還款。另外,派息穩定可以降低心理壓力,否則可能終日擔心還款期限。

3. 產品價格穩定

產品價格也需要穩定,避免「賺息蝕價」,即派息不錯,但價格下跌導致更大虧損。

有些投資者只關注派息,以為這樣就能獲得穩定回報,例如很多朋友買了匯豐股票,覺得派息穩定,但是匯豐股價在過去兩年下跌超過30%。即使每年派息3%,也證明你過去10年的派息已經全部在價格上面虧掉了,更不要說匯豐在去年還試過停止派息。


如何判斷你是否適合借錢投資

判斷你是否適合借錢投資,可以用以下指標:

1. 個人情況

債務:現時沒有債務,尤其是高息債務

性格:沒有拖欠或忘記還款的習慣,最好紀錄在行程表中,提醒自己準時還款,否則會降低個人信貸評級

心理:不會因為欠債而終日擔心、壓力過大,甚至影響日常生活

工作:有穩定工作和收入,即使投資獲利不佳,也能用工資償還借貸供款

2. 貸款利息

低息環境:每次股災或金融危機後,都會出現低息,甚至零息環境,例如疫情導致經濟受創,所以目前香港的貸款利率較低

3. 投資產品

利差較大、派息和價格穩定:請參考上文


貸款種類比較

評估自己適合和有需要借錢投資後, 到底去邊間借錢好?邊間銀行借錢易? 以下比較 香港一些主流銀行的貸款額、還款期及利率,找出低息借貸選擇

私人貸款通常分為兩類,即 一般貸款 和 稅務貸款。

一般貸款

稅務貸款(稅貸)

內容

一般私人借貸或信用卡套現借貸

本意是幫大家交稅的貸款,但借貸用途限制已經變得很寬鬆,所以可以用於不同作用,包括投資。

貸款利息

較高
通常2%至20%

較低
通常1.5%至3%

最長還款期

通常60個月

通常60個月

貸款額

較高月薪18至20倍

較低月薪10至12倍

利用借貸去進行槓桿投資的最大重點就是,利息要盡量低。所以,稅務貸款可能更為適合

什麼是稅務貸款?

每年10月至第二年的4月是稅季,這時候銀行會推出一種季節性的借貸產品,叫做稅務貸款(Tax Loan),簡稱「稅貸」。所以,稅務貸款就是銀行借錢給你,本意是用於繳稅,即幫打工仔度過交稅的困難。

稅貸的最大特點就是利息比較一般的貸款產品低,而且目前很多銀行都已經放寬稅貸的用途,也不一定需要出示稅單,因此很多人都會申請稅貸進行應急或其他用途,例如緊急金、進修、 失業、投資、醫療、創業、裝修等等。

稅貸的四個優點:

稅務貸款有以下四個優點,所以很受歡迎:

  1. 年利息更低
  2. 對申請用途無限制
  3. 批准快,適用於應急:即日批核,現金即日到手
  4. 還款期很長:60個月

以下是一些香港主流機構的稅務貸款利息比較(2021年):

銀行

最低實際年利率

CitiBank

1.38%

ZA Bank

1.45%

渣打銀行

1.75%

東亞銀行

1.78%

匯豐銀行

2.02%

WeLend

2.79%


GOFIRE總結

槓桿需要適可而止

剛畢業的頭兩年,我利用槓桿提高回報率,快速地擴大本金。但是,現在的我已經減少使用槓桿了,因為我已經累積到一定金額。

槓桿只是一開始的手段,目的是更快地增加資產。 當資產累積到一定金額後,你的本金通過投資已經可以獲得不錯的金錢回報。這時候,你要做的第一件事就是減少借貸,降低貪婪和風險。

每個人的本金要求不同,你可以根據自己的情況去決定這個數字,例如五年的工資數量(只是參考)。假設你年薪15萬,一開始通過槓桿投資,直到累積了75萬本金時,就應該考慮減少借貸和槓桿。

正如《現金流為王》第四章提到「用槓桿去提升的回報率,並不是有效可持續的真實回報率」

通過借貸提高回報率,直到本金擴大後,我們要做的就是去槓桿。利用持續性更高的投資組合,讓被動收入變得更穩定。

借定唔借?還得到先好借!


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投資有風險,本文僅供參考。本文有關加密貨幣交易所的內容及優惠不適用於香港用戶。