常有朋友問我， 如何才能在兩年內買樓？
其實我跟大家一樣，一開始的本金非常少。所以，我通過適量的槓桿投資，放大了投資利潤，也成功為累積第一桶金加速。
股神巴菲特說過：「沒有人願意慢慢變富。」 你願意花幾十年才財務自由嗎？你願意在年近半百才有資本去體驗世界嗎？
如果不願意，那你一定要學會槓桿投資， 以下來了解如何利用別人的錢幫你放大回報，更快速地累積財富吧！
目錄
什麼是槓桿（Leverage）
槓桿（Leverage）是指在不需要投入額外投資本金的情況下，增加你的投資倉位總額。槓桿是一種概念，泛指各種可以提高投資總額的方法，也可以稱為資金槓桿、槓桿投資、融資、抵押貸款、借錢投資。
槓桿 = 資金槓桿 = 槓桿投資 = 融資 = 抵押貸款 = 借錢投資
簡單來說，無論何種方式，槓桿的本質就是「借錢」。
假設你現在想買樓，樓價500萬。這時候，你可以跟銀行貸款借錢，例如按揭九成，即跟銀行借450萬。也就是說你只需要拿出50萬，就可以買入500萬的住宅單位。
槓桿的三大好處
股神巴菲特說過：「沒有人願意慢慢變富。」你願意花幾十年才財務自由嗎？事實上，大部分人都希望儘快擺脫金錢的束縛，但卻苦於沒有方法。今天，和大家分享的槓桿投資就是其中一個較有效的方法。以下是槓桿的三大好處：
1. 更快地放大利潤
利用槓桿可以更快地獲得高回報，甚至有幾倍的獲利。例如槓桿5倍，那麼投資產品價格上升20%，你就可以獲利100%。
2. 更靈活地運用資金
因為槓桿可以提高投資額，即減少每個投資產品的本金投入，從而獲得更大的資金流動性。例如你想買入10萬元股票，但本金只要8萬，如果借貸了5萬，就可以買入股票之餘，還有額外3萬的流動資金。
3. 熊市也可以獲利
直接買入股票或加密貨幣等產品，只有在牛市或價格上漲時才能獲利。但是，利用有槓桿特性的金融衍生品，例如期貨、加密貨幣合約等等，就可以做到熊市或價格下跌也能獲利，簡稱做空獲利。
槓桿投資的三個方法
槓桿投資通常有三個方法：
1. 借錢投資
沒有資產抵押的情況下，直接向銀行、證券商等機構借錢，然後買入投資產品，例如物業、股票、ETF、REITs、加密貨幣、債券、外匯、金融衍生產品
例子：
私人貸款、稅務貸款、信用卡提款、銀行貸款、向合法財務公司借錢
適合對象：
保守型投資者、有經驗的投資者、現金流較穩定的投資者
2. 抵押貸款
有資產抵押的情況下，向銀行、證券商等機構借錢，然後買入投資產品，例如物業二按、抵押股票、加密貨幣等資產
例子：
物業二按、抵押股票、加密貨幣等資產
適合對象：
有經驗的投資者、進取型投資者、現金流較穩定的投資者
3. 槓桿金融衍生品
直接買入具有槓桿效果的金融衍生產品，例如槓桿ETF、期貨、期權、加密貨幣合約
例子：
槓桿ETF、期貨、期權、加密貨幣合約
適合對象：
有經驗的投資者、進取型投資者
第一種方法的門檻最低，對投資操作的技術要求也較低，所以，今天我們集中分享第一個槓桿方法：借錢投資
如何利用槓桿獲利
阿基米德（Archimedes）說過「給我一根夠長的槓桿和一個支點，我就可以舉起地球。」
總之，槓桿的作用就是增加力量。對於金融來說，資金槓桿的本質就是通過借錢，增加購買力。
槓桿增加購買力，最主要的作用就是放大投資回報。例如《現金流為王》的作者利用槓桿，購買更多債券和REITs，從而獲得更多派息，扣除還款後，每年回報率高達20%以上。
也就是說，槓桿可以提高回報率是因為，我們在「賺取利差」。
產品回報 − 貸款利息 ＝ 利差
例如借錢買入A股票，該股票的派息是每年5%，貸款利息是2%，那麼，你每年就可以從中賺取3%的利差。
如果借款100萬，那麼你每年就能從中獲取3萬的利差；假設你自己投入的本金是30萬，那麼你每年的回報率就會從原本的5%，提高到15%！ 例子：（30x5%+3）/ 30 x 100% = 15%
投資產品的回報率越高，貸款利息越低，利差就越大；相反就利差越小。
槓桿的風險和考慮因素
借錢投資的最大風險，就是「還不起」或延遲繳款，導致罰款和降低以後的貸款評分。正如廣告宣傳所講「借定唔借？還得到先好借」。
即使還得起也不一定要借，為了降低槓桿帶來的風險，我們還需要考慮以下三個因素：
1. 充足的利差，最好3%或以上
利差較大，才能減少延遲還款。如果利差在3%或以上，通常情況下，每個月的獲利是利息的2倍以上，一個月的獲利可以交付兩三個月的利息。另外，利差較大可以增加槓桿效果，即獲利更高。
2. 產品派息穩定
即使回報率足夠高，也必須派息穩定，保證每個月按時還款。另外，派息穩定可以降低心理壓力，否則可能終日擔心還款期限。
3. 產品價格穩定
產品價格也需要穩定，避免「賺息蝕價」，即派息不錯，但價格下跌導致更大虧損。
有些投資者只關注派息，以為這樣就能獲得穩定回報，例如很多朋友買了匯豐股票，覺得派息穩定，但是匯豐股價在過去兩年下跌超過30%。即使每年派息3%，也證明你過去10年的派息已經全部在價格上面虧掉了，更不要說匯豐在去年還試過停止派息。
如何判斷你是否適合借錢投資
判斷你是否適合借錢投資，可以用以下指標：
1. 個人情況
債務：現時沒有債務，尤其是高息債務
性格：沒有拖欠或忘記還款的習慣，最好紀錄在行程表中，提醒自己準時還款，否則會降低個人信貸評級
心理：不會因為欠債而終日擔心、壓力過大，甚至影響日常生活
工作：有穩定工作和收入，即使投資獲利不佳，也能用工資償還借貸供款
2. 貸款利息
低息環境：每次股災或金融危機後，都會出現低息，甚至零息環境，例如疫情導致經濟受創，所以目前香港的貸款利率較低
3. 投資產品
利差較大、派息和價格穩定：請參考上文
貸款種類比較
評估自己適合和有需要借錢投資後， 到底去邊間借錢好？邊間銀行借錢易？ 以下比較 香港一些主流銀行的貸款額、還款期及利率，找出低息借貸選擇
私人貸款通常分為兩類，即 一般貸款 和 稅務貸款。
一般貸款 | 稅務貸款（稅貸） | |
內容 | 一般私人借貸或信用卡套現借貸 | 本意是幫大家交稅的貸款，但借貸用途限制已經變得很寬鬆，所以可以用於不同作用，包括投資。 |
貸款利息 | 較高 | 較低 |
最長還款期 | 通常60個月 | 通常60個月 |
貸款額 | 較高月薪18至20倍 | 較低月薪10至12倍 |
利用借貸去進行槓桿投資的最大重點就是，利息要盡量低。所以，稅務貸款可能更為適合。
什麼是稅務貸款？
每年10月至第二年的4月是稅季，這時候銀行會推出一種季節性的借貸產品，叫做稅務貸款（Tax Loan），簡稱「稅貸」。所以，稅務貸款就是銀行借錢給你，本意是用於繳稅，即幫打工仔度過交稅的困難。
稅貸的最大特點就是利息比較一般的貸款產品低，而且目前很多銀行都已經放寬稅貸的用途，也不一定需要出示稅單，因此很多人都會申請稅貸進行應急或其他用途，例如緊急金、進修、 失業、投資、醫療、創業、裝修等等。
稅貸的四個優點：
稅務貸款有以下四個優點，所以很受歡迎：
- 年利息更低
- 對申請用途無限制
- 批准快，適用於應急：即日批核，現金即日到手
- 還款期很長：60個月
以下是一些香港主流機構的稅務貸款利息比較（2021年）：
銀行 | 最低實際年利率 |
CitiBank | 1.38% |
ZA Bank | 1.45% |
渣打銀行 | 1.75% |
東亞銀行 | 1.78% |
匯豐銀行 | 2.02% |
WeLend | 2.79% |
筆者的話 Hugo Note
槓桿需要適可而止
剛畢業的頭兩年，我利用槓桿提高回報率，快速地擴大本金。但是，現在的我已經減少使用槓桿了，因為我已經累積到一定金額。
槓桿只是一開始的手段，目的是更快地增加資產。 當資產累積到一定金額後，你的本金通過投資已經可以獲得不錯的金錢回報。這時候，你要做的第一件事就是減少借貸，降低貪婪和風險。
每個人的本金要求不同，你可以根據自己的情況去決定這個數字，例如五年的工資數量(只是參考)。假設你年薪15萬，一開始通過槓桿投資，直到累積了75萬本金時，就應該考慮減少借貸和槓桿。
正如《現金流為王》第四章提到「用槓桿去提升的回報率，並不是有效可持續的真實回報率」
通過借貸提高回報率，直到本金擴大後，我們要做的就是去槓桿。利用持續性更高的投資組合，讓被動收入變得更穩定。
借定唔借？還得到先好借！
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