REIT是房地產信託基金的簡稱,買入REIT就可以用更低成本去投資房地產。今天要介紹的兩隻美股REIT ETF,是兩隻收息股,而且只需要160美金,就可以買下全世界超過800間房地產信託公司。輕鬆成為這數百間房地產公司的股東,收到的股息來源就是,這些公司旗下房地產的租金。

什麼是REIT?

REIT是指Real Estate Investment Trust,中文是「房地產信託基金」或「不動產投資信託」,是一種可以在股市中交易的基金。超過一間REIT公司就稱為REITs。REIT是一種非常受歡迎的信託基金,因為可以用「小錢」,低成本投資房地產的基金。

REIT公司是一些房地產公司,他們旗下擁有多個房地產,通過上市(即成為房地產信託基金,REIT)籌集更多資金,從而購買更多物業或發展業務。投資REIT,就是投資這些上市的房地產信託基金,旗下的各種收租物業等。

常見的REIT包括美國的「O」、香港的領展(00823.HK)和置富(00778.HK)、台灣的富邦一號(01001T)。

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REIT公司的收入主要來自出租房地產的租金收入,例如商業大廈、住宅、醫院、數據中心、工業用地、土地出租等等,包含幾乎所有和土地或房地產相關租賃收入。

REIT的五個優點

1. REIT可以產生穩定的被動收入

在香港和美國,根據REIT在成立時的信託契約,規定這些公司90%以上的利潤(扣除營運管理支出後的收入)必須分發給股東當作股息,否則就必須繳付較高的稅務或負上其他責任。台灣則是依據不動產證券化的條例,規定REIT每年需要分配一定比例的收益。所以,投資REIT可以有穩定且比較理想的股息,形成穩定被動收入和現金流。

2. REIT能夠帶來資產增值

優質REIT的股價還會隨著時間而有所上升,每年平均升幅可能跑贏通脹率,形成真正的資產增值。你投入的本金也會因此增長,助你抵抗通脹並且累積財富。

3. REIT的投資門檻低

REIT的股價不高,令小資族可以用小錢,成為包租公/包租婆。而且買入REIT可以減少直接投資物業的部分煩惱,例如管理租客。另外,平時購買房地產需要花大量時間去實地視察、和地產代理多次溝通,最終還需要經過律師行的合約簽署,才可以擁有和放出物業,繼而收租。

4. 投資REIT的方法簡單、流通性更好

投資REIT只需要和買賣股票一樣,在投資平台上點擊買入就可以,所以非常方便簡單。另外,因為REIT擁有股票等證券資產的特性,所以容易賣出,比起實體物業更容易套現,流動性更佳。

5. REIT可以分散投資風險

投資房地產是一種分散風險的方法,同樣道理,投資REIT也可以分散股市和債券市場的投資風險,可以成為一種獨立的資產配置。例如2002年股市大跌時,REITs依然為投資者帶來正回報。另外,REIT公司旗下有多種類別的物業,所以,買入REIT可以讓你投資多種不動產,更好地分散投資風險。

常見的10個REIT種類

根據REIT公司旗下的房地產類型,REIT主要可以分為10種:

REIT種類

簡介

例子(股票代號)

1. 住宅REITs

公寓等住宅出租單位

American Campus Communities Inc(ACC)

2. 零售類REITs

購物中心、商場等

Simon Property Group, Inc(SPG)、

3. 辦公室REITs

辦公大廈、辦公區等

Boston Properties, Inc(BXP)

4. 工業REITs

工業區物業、工廠、倉庫、送貨中心等

EastGroup Properties Inc(EGP)

5. 醫療類REITs

醫院和醫療設施等

Welltower(WELL)

6. 酒店業REITs

酒店、渡假村、渡假酒店等,以及內部餐廳和商店

Braemar Hotels & Resorts(BHR)

7. 數據中心REITs

存放數據和資料的建築物,例如數據中心、資料庫存放中心

Digital Realty(DLR)

8. 基礎設施REITs

無線和電信塔、光纖電纜等相關土地和建築

Unit Corporation(UNIT)

9. 林地REITs

能夠生產木材等資產的森林和土地

Weyerhaeuser(WY)

10. 多元化REITs

持有多過兩種類型的房地產

資料整理:GOFIRE.TODAY

REIT和REIT ETF

投資REIT和投資股票一樣,用證券商帳戶就可以進行買賣。而REIT的相關產品主要有兩種:

  1. 直接購買REIT:買入一隻REIT就等於,持有這隻房地產信託基金旗下的,房地產的部分所有權。
  2. REIT ETF:買入有多隻REITs組成的ETF,可以做到分散投資個股和地區的風險。

直接購買REIT方面,我在另外的文章有介紹三隻我認為比較優質的REIT,分別是美國的「O」香港的領展(00823.HK)和置富(00778.HK)。另外,我認為新手可能更適合REIT ETF,因為能夠減少研究個別公司的時間和精力,而且可以分散投資風險。下面我會分享兩隻REIT ETF,只需要160美金,就可以買下全球數百間REIT房地產公司。

延伸閱讀:
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【港股REITs「領展」+「置富」】

兩隻REIT ETF:160美金投資全球房地產

以下兩個REITs ETF可以幫你分散REIT的投資風險,他們都是由Vanguard公司推出的ETF。優先選擇Vanguard的ETF是因為,Vanguard(美國先鋒集團)是全球第二大的基金發行公司,也是管理費用較低的ETF公司。這間公司分別在2004年和2010年推出VNQ和VNQI ETF。

VNQ可以一次過買入美國166間房地產收租公司,包括美國REIT「O」,可以幫你分散美國個別REIT公司的投資風險。VNQI則等於投資699間美國以外的REITs公司,涵蓋全球39個地區的房地產包括香港的領展,如果美國房地產發展受阻,VNQI的價格可能不會受到嚴重影響,相對更有效地分散地區風險。兩隻ETF的投資最低門檻只是157美金:

美股代號

VNQ

VNQI

全稱

Vanguard Real Estate ETF(Vanguard房地產ETF)

Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF(Vanguard全球不含美國房地產ETF)

最低投資門檻(1股)

105美元

52美元

追蹤的房地產REIT指數

MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Transition Index(MSCI 美國可投資市場不動產25/50指數)

S&P Global ex-U.S. Property Index(標普全球除美國以外的不動產指數)

ETF發行年份

2004年(已成立18年)

2010年(已成立11年)

投資內容

166間美國房地產收租公司REITs(包括美國REIT「O」)

699間美國以外39個國家或地區的房地產收租公司REITs(包括香港REIT領展)

頭10大持股【倉位佔比】

專門REITs【35.4%】
住宅REITs【15.4%】
工業REITs【12.1%】
零售REITs【10.8%】
醫療類REITs【7.8%】
辦公室REITs【7.1%】
房地產服務【4.8%】
多元化REITs【3.1%】
度假酒店REITs【2.7%】
房地產開發【0.3%】

日本REITs【21.3%】
澳洲REITs【10.2%】
中國REITs【8.6%】
英國REITs【8.3%】
香港REITs【8.2%】
德國REITs【6.3%】
新加坡REITs【5.9%】
瑞典REITs【4.0%】
加拿大REITs【3.2%】
法國REITs【2.8%】

每年綜合費率(包管理費)

0.12%

0.12%

近10年的年均股價升幅

5.80%

0.98%

股息率

2.84%

6.78%

股息派發頻率

每季派發(3月 / 6月 / 9月 / 12月)

每季派發(3月 / 6月 / 9月 / 12月)

資料整理:GOFIRE.TODAY
注:數據截至2022/03/23

VNQ和VNQI涵蓋全球數百間房地產公司,我通過買入這兩隻REIT ETF,從環球房地產市場獲取資產增值和被動收入,並分散個股和地區風險。其中,VNQ的股價升幅較大,年均約5.8%,可以帶來不錯的資產增值。而VNQI股息率達到6.78%,可以帶來較高的被動收入。

REIT的三個缺點/風險

1. 價格波動

雖然房地產是很多人進行資產配置的選擇之一,但是,房地產價格也可能受到某些原因而下跌。例如2008年的金融危機(次貸危機)就是由美國的房地產泡沫引發,導致多種投資產品的價格大跌。當時美國的房地產價格大跌,和房地產相關的資產價格也下跌,包括REIT的股價普遍下跌超過4成。

2. REIT管理團隊的風險

雖然股東擁有REIT公司旗下物業的部分所有權,但是,REIT公司才是這些房地產的經營者。如果REIT公司對旗下房地產的經營不善,有可能影響REIT的價格。另外,很多大型的REITs,公司本身會增加借貸槓桿,從而放大回報,但同時也可能帶來債務危機,成為REIT其中一個潛在風險。

3. 美股REIT的股息要扣稅

通常情況下,投資外國股票或REIT收到的股息需要繳付稅款,例如非美國公民收到的美股股息會自動扣除30%稅款。股息扣稅通常是自動扣除的,即不需要額外繳付,你投資帳戶收到的股息就是扣税後的股息。所以,如果不想扣股息稅,投資者可以考慮本地的REIT。

例子:VNQI ETF的股息率是6.78%,扣除30%股息稅後,實際你可以收到的股息 = 6.78% x(1-30%) = 4.746%

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