【海外樓盤】一文看清東南亞房地產｜投資潛力全面解析

東南亞是很多香港人最喜歡旅行的地方之一，也是近年來很受矚目的新興投資市場。我最近在東南亞買了三層樓，最低每月供款HK$2,000，就可以入手。下面我就和大家分享，我個人認為哪些東南亞城市的房地產更值得投資。本次分析主要會考慮以下十個元素：

一、6個東南亞國家的GDP｜經濟整體上升

GDP（Gross Domestic Product）是指國內生產總值，或本地生產總值。告訴我們這個國家或地區在一年內（或者一季），通過經濟活動產生的市場價值，包括貨品生產和各種商業服務。

簡單而言，國家的經濟發展對於房地產行業非常重要，而GDP就是其中一個衡量經濟發展的重要指標。GDP按年升幅越高、越穩定，說明整體經濟越穩定向上發展，可以直接或間接地刺激房地產市場。

根據過往5年的數據，除了泰國，以上五個東南亞國家的GDP整體都在穩定上升，GDP年升幅在4-8%之間。東南亞國家GDP的升幅已經接近甚至超過中國的平均水平，而且遠高於香港的數據。

另外，即使在疫情影響下，越南的GDP依然在2020年上升接近3%。相反，另外五個國家的GDP都有所下跌，其中菲律賓的GDP年跌幅更是超過9%。

因此，就近幾年的GDP增長率而言，柬埔寨、印尼、越南、馬來西亞、菲律賓的國家經濟發展都不錯，這對整個房地產行業有推動作用。而在2020年，越南的GDP沒有因為疫情而下跌，所以當地的經濟發展有更好的抗跌力，更能吸引我去投資當地的房地產。

二、東南亞城市的樓價｜只是香港的十分之一

樓價越低，投資當地房地產所需的資金越低，更適合預算有限的投資者。以下是香港、台北和一些東南亞主要城市的樓價參考表：

由上圖可見，東南亞主流城市的樓價普遍低於香港和台北。除了曼谷和胡志明市的樓價相對比較高，其他六個東南亞城市的樓價都只是香港樓價的十分之一，或台北房價的四分之一，可以大幅降低投資房地產的門檻。其中，清邁和河內的樓價最低，只是香港的十六分之一（或6%），所以投資金額也更低，更適合小資族或預算有限的投資者。

三、東南亞國家近年來的樓價走勢（按年變動率）

樓價平均年升幅至少跑贏當地的通脹，再配合樓價整體穩步上升，才更適合投資。

*資料來源：Independent Property Services（Cambodia Property Inside the City for Single Unit Apartment 1 Bedroom）；CBRE Vietnam（Condominium Price）；Bangko Sentral ng Pilipinas（Residential Real Estate Price Index）；National Property Information Centre（Malaysian House Price Index）；Bank of Thailand（Condominium House Price Index）；Bank Indonesia（Residential Property Price Index）；香港差餉物業估價署（全港私人住宅售價指數）；台灣住宅價格指數；Statista; Macrotrends

由上表可知，印尼樓價指數每年的升幅只有2.41%，跑輸通脹率；而另外五個東南亞國家，包括菲律賓、馬來西亞、柬埔寨、越南和泰國，樓價整體向上發展，每年的平均升幅都超過3%，跑贏通脹率。

其中，越南2015年開始放寬外國人買樓，刺激樓價穩步上升。例如2021年河內和胡志明市的樓價比2020年分別上升了13%和6.9%。而柬埔寨在2015年至2019年，這5年的樓價上升了87.5%，即年均升幅也高達13%。

所以，我更願意投資菲律賓、馬來西亞、柬埔寨、越南和泰國這5個國家的房地產，尤其是越南和柬埔寨。

四、東南亞房地產租金回報率很高｜是香港或台北的2-4倍

*資料來源：NUMBEO 市中心租金回報率（ - 代表沒有提供數據）

根據上表，東南亞主要城市的租金回報率很高，例如馬尼拉的平均租金回報率高達6.06%，而香港出租回報率平均低於2%。整體上，東南亞主要城市的租金回報率大約是香港和台北的2-4倍，可以為投資者帶來更多的被動收入。

其中，馬尼拉、雅加達、金邊、胡志明市、清邁和河內，這六個城市的租金回報率比較高，呈現平穩發展的狀態，所以能夠吸引我投資。

相反，泰國曼谷和馬來西亞的吉隆坡，租金回報率呈現明顯的下跌趨勢，所以投資價值可能比較低。

五、貨幣匯率穩定性

投資發展中國家的房地產時，我們要知道當地的匯率，因為貨幣貶值會導致損失，即貨幣貶值會令實際回報率下跌；穩定的匯率才能保證投資獲利。下面是當地貨幣兌換美元的匯率變化（負數代表貶值、正數代表升值）：

由上表可知，印尼盾近5年貶值達到5.41%，投資當地的房地產要特別注意。柬埔寨則以美元結算，因為港元和美元是掛鉤的，即維持相對穩定的匯率，所以我們不需要擔心當地的貨幣貶值問題，這也是投資柬埔寨房地產的好處之一。另外4個東南亞國家的貨幣貶值較少，甚至有升值。其中，越南盾是最穩定的東南亞國家貨幣之一。

六、房價收入比｜房地產估值

房地產其中一個估值方法，就是房價收入比（Price-to-Income Ratio），即房價與城市居民的家庭年收入之比。數值越高，說明當地人要用更多年的收入才能買樓，即越難買房；相反數值越低，說明以當地人的收入水平來說，只需要用較少的年數就可以買樓，即越容易買房，當地人的房屋購買力也會比較大，從而可能刺激樓價上升。所以，房價收入比越低越好。

下面是東南亞當地人，在扣稅後的每月平均薪資水平，以供大家參考：

*資料來源：NUMBEO（更新至2022年2月）

這些城市近6年的房價收入比數據如下：

*資料來源：NUMBEO（ - 代表沒有提供數據）

香港人平均需要用43.86年才買得起當地的房屋，非常難以想像；台北人要用26.04年，而且沒有改善的趨勢，所以這兩個地方的本地人需要不吃不喝很多年，才能買得起房屋。

相反，雅加達、吉隆坡、清邁、胡志明市和河內，這五個東南亞城市，當地的人用比較少的時間，就可以買樓，對房地產市場有一定的推動作用，升值潛力和投資價值也可能比較高。

七、房價租金比（回本時間）

房價租金比（Price-to-Rent Ratio）是指當地的房價與年租金的比率，是一個分析房地產市場的概念。房價租金比數值越低，越容易回本，可能越值得投資；相反，房價租金比數值越高，代表買樓出租的回本時間越長。

計算方法：房價租金比 = 房屋價格 ÷ 年租金

*資料來源：NUMBEO 市中心房價租金比（ - 代表沒有提供數據）

例子：2021年越南的房價租金比是24.84，即如果你買入越南樓，在房價和租金回報不變、不計算其他雜項的情況下，大約24.84年後，你收到的總租金收入就等於房價，即「回本」。

經濟意義：房價租金比也是衡量房地產市場泡沫化的指標之一，房地產泡沫是指樓價很高，不符合實際價值，可能會出現樓價崩盤。例如2008年美國在房地產崩盤前，當地樓價急升，導致房價租金比也快速上升。有經濟學者認為，如果房價租金比超過25，證明該地區的房屋投資價值變小、房價高估，甚至可能出現房地產泡沫化。

由上表可知，柬埔寨、印尼、越南這三個國家的房價租金比都低於25，房地產泡沫相對不明顯。所以這三個國家的房地產可能更加適合投資者。

八、人口總數量和年齡分佈｜東南亞國家的人口龐大

根據世界銀行的數據，大部分東南亞國家的人口都在比較多。其中，印尼、越南、菲律賓和泰國的人口總數最大，全部都接近7,000萬或以上，而印尼和菲律賓更是人口過億的國家。龐大的人口令這四個國家的房地產需求更大，投資潛力也可能更高。

*資料來源：世界銀行；World Population Review 

香港和日本、歐美等一些發達地區一樣，人口老年化非常嚴重，相反，東南亞國家的人口普遍比較年輕。根據獨立人口數據組織 World Population Review，除了泰國的人口年齡中位數接近38歲，另外五個國家的人口中位數都在30歲或以下，而且整體也是年輕人居多。其中，柬埔寨和菲律賓的人口中位數更是低至25歲或以下。

大量的年輕人可以為這些東南亞國家帶來人口紅利（Demographic Dividend），即國家勞動力旺盛，從而刺激當地經濟增長、國內消費等，包括提高房屋的需求和價格。

除了人口數量和年齡分佈，我們也要知道城市的人口和居住密度。城市居住密度越高，房地產的需求也可能比較高。

九、城市人口和居住密度

^資料來源：Demographia 2021；World Population Review 2021；Vietnam General Statistics Office 2020（ - 代表沒有提供數據）

香港是一個人口密度高的地方，這也是樓價長年居高不下的原因之一。而東南亞城市中，馬尼拉、金邊這兩個城市，每平方公里的人口都超過7,000人，比香港的人口密度還要高。另外，胡志明市的人口密度達到4,500人，也屬於高密度的城市。所以，這三個城市的房屋需求也會更高，投資價值也可能更大。

值得一提的還有，馬尼拉的人口預計到2035年將會增加32%，總人口會升到1,865萬！所以，馬尼拉的住屋需求會越來越大。在可以查到的數據顯示，雅加達、金邊、吉隆坡也有同樣明顯的上升趨勢。另外，泰國的曼谷和清邁的人口數量，預計在2035年分別會增加18%和17%。所以這些城市未來的房屋會更加供不應求、可能有不錯的投資價值。

雖然，河內的人口密度比較低，每平方公里只有2,500人。但是，當地政府有房屋高度限制，所以，河內的房屋以矮樓為主。沒有太多的高樓大廈，所以房屋供應量相對比其他東南亞城市少，有利刺激當地的房地產市場。

十、其他考慮因素｜投資居住意向、地鐵/輕軌鐵路

我也比較了不同東南亞城市的投資或居住意願調查和交通配套等情況。

例如，根據2019年，皇家特許測量師學會（RICS）的投資居住意向調查。結果顯示，東南亞國家中，在越南（Vietnam）和菲律賓（Philippines）投資的人，願意繼續投資或繼續居住的比例都比較大。根據「真實用家」的回饋，證明這兩個國家實際的投資回報或潛力較高，而且長期居住體驗不錯。而印尼（Indonesia）、泰國（Thailand）、馬來西亞（Malaysia）這三個東南亞國家的調查結果比較差。

下圖中，橫軸表示「居住意願」（Occupier Sentiment Index），越向右，代表願意繼續居住的比例更大；縱軸表示「投資意願」（Investment Sentiment Index），越向上，代表願意繼續投資的比例也更大。

交通建設對國家或城市的經濟發展非常重要。除了經濟發展，如果城市已經有或規劃建造地鐵，也可以促進城市核心區域的聯繫，增強投資者的信心，對當地的房地產市場也會有刺激作用。因為上述報告指出，印尼、泰國、馬來西亞這三個東南亞國家的投資居住意向數據較差。所以，我暫時不討論這三個地方。

和香港一樣，通常情況下，地鐵站附近的樓價升值空間會比較大。例如，河內是越南的首都，當地政府花重本，規劃總共興建8條都市地鐵線（Hanoi Metro），而目前已經有一條地鐵線成功運行；但胡志明市目前還沒有地鐵。另外，日本公司（Japan International Cooperation Agency）分別和菲律賓、柬埔寨合作，興建地鐵或輕軌鐵路：預計馬尼拉的地鐵會在2025年落成（Mega Manila Subway）；而第32屆東南亞運動會將在金邊舉行，原定舉行時間是2023年，所以金邊計劃在2023年之前完成輕軌鐵路*。

一旦這些地鐵和輕軌成功建成，不僅可以舒緩當地的交通阻塞問題，也可以打通當地的經濟，從而直接或間接地帶動河內、馬尼拉、金邊這三個城市的房地產市場。

*因疫情可能有所延遲

總結：東南亞投資樓比較表

✓✓ = 我認為投資價值最高；✓ = 投資價值較高；✕ = 投資價值較低

除了上述十個基本元素，投資前，我也有了解更多注意事項，包括物業管理公司是否可靠、按揭情況、外資流入、跨國企業進駐、通脹率、就業率、政治穩定等等。

例如：根據目前政策（最新消息請留意當地政府網站），越南和柬埔寨物業暫時不能按揭，需要全款付清，越南市中心物業大約是100萬港元、柬埔寨市中心物業大約是50萬港元。如果你買入現樓，即已經落成，可以即時買入和放租的物業，你就需要在大約2-4個月內支付樓價總額。雖然不能申請按揭，但如果你是購買樓花，即幾年後才落成的物業，你就可以免息分期付款；例如你在越南買入一個樓價是100萬港元的「三年樓花」（即正在建築，三年後才落成的物業），那麼，你可以把這100萬免息分為三年去付款；柬埔寨金邊的物業也大致如此。具體的每期還款額需要以中介公司或建築商為準。另外，越南現在已經開放給韓國人按揭買樓，相信假以時日，也會有銀行提供給香港人在越南申請按揭買樓的服務，到時候就可以大幅降低買樓首期，令更多人容易入場並投資越南房地產，對樓價也可能會有一定的刺激作用。

而菲律賓馬尼拉物業現在已經可以申請按揭，大約可以按揭樓價的85%。如果你在馬尼拉買入一個樓價是100萬港元的「5年樓花」，那麼，你的首期大約就是15%，即15萬港元；另外，當地買樓花的首期是可以免息分期直到收樓的，即你可以將這15萬免息分為5年去供款，每月只需要2,500港元，就可以成為業主；剩下的85%樓價，即85萬元，你可以在5年後申請按揭，但是我要提醒大家，菲律賓按揭利率非常高（目前是7.25%），而最長還款期沒有30年，只是15-20年。

綜合各種比較和考慮因素，我會優先考慮投資河內、金邊、胡志明市和馬尼拉這四個東南亞城市的房地產。其中，河內和胡志明市都位於越南，如果當地房地產向上發展，理論上這兩個城市的樓價都會上升，然而河內的樓價比較低，性價比和未來的升值潛力可能高於胡志明市，所以，我只選擇了首都河內，而河內也是我在東南亞房地產的投資首選。另外，我在金邊和馬尼拉也各買了一個投資物業，即我在東南亞總共投資了三個物業。

因為投資海外物業有風險，所以，我投入的資金比例是我能夠接受的範圍，而絕不會投入所有資金（All in）。如果大家想知道更多關於東南亞房地產的資訊，例如購買方法和途徑、如何選區、哪個城市更適合你、買樓的潛在回報、風險或注意事項等，歡迎隨時和我討論。

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總結而言，我買入東南亞物業是為了分散投資風險；也是為了多元的被動收入和未來的升值潛力；還有就是未來可以隨時到當地，享受優質的城市配套、服務和低物價。

以上內容不構成任何投資建議。投資海外樓始終是在隔山打牛，而且是比較長線的投資，不要「為買而買」，不要被中介牽著鼻走，更不要「貪平」（貪便宜）而盲目買入。大家在投資前，一定要親自了解全面的資訊，清楚其中的風險和回報，才可以做出自己的投資決定。凡事都要先學習，後投資。

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