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常見問題一:外國人可以投資越南房地產嗎?

外國人可以投資越南房地產。越南於2015年實施新版《住房法》,開放外國人購買部分開放的房地產。

常見問題二:外國人投資越南房地產後,可以出租嗎?

可以出租。可以自己找租客或通過中介公司找租客。

常見問題三:人不在越南,怎麼管理租屋等事情?遇到租霸怎麼辦?

中介公司會提供全面管理服務。很多外國投資者都沒有居住在越南當地,有很多中介公司都會幫外國投資者管理他們在越南的房地產,包括找租客(業主不需要親自接觸租客)、處理房屋管理和維修等業務。業主不需要在越南,也可以將自己的物業出租。

租客需要提供各種資料,以證明自己有能力支付租金,包括他/她的職業等;另外,租客需要支付3個月的租金,包括1個月按金,所以,如果發現租客拖欠租金,也可以扣留按金作為補償。

如果不幸地遇到租霸、拖欠租金或惡意破壞房屋的租客,中介公司也可以連同大廈管理處管理人員,親自上去趕走租客和處理相關事務。所以一定要選擇高級公寓,即有管理處的公寓大廈。

常見問題四:投資越南房地產的租金回報率是多少?

根據NUMBEO國際數據庫,近5年,越南兩個主要城市的租金年均回報率分別是:胡志明市(4.96%)、河內(3.93%)。這屬於一個較高的水平,因為香港和台北的年均租金收益都低於2%。

所以,投資越南房地產的租金回報率是香港或台北的2倍!

延伸閱讀:【回報實測】我第一個越南房地產成功出租了

常見問題五:越南房地產的年均升幅/投資回報是多少?

越南政府在2015年開始放寬外國人買樓,即准許外國人投資越南房地產,從而刺激樓價穩步上升。例如2021年河內和胡志明市的樓價比2020年分別上升了13%6.9%。所以,越南房地產的樓價升幅高於其他東南亞國家。

越南放寬外國人買樓只是短短數年,潛在的房地產市場依然很大,越南房地產有機會成為東南亞的投資黑馬

推薦閱讀:【海外樓盤】一文看清東南亞房地產

常見問題六:越南河內市和胡志明市的房地產法一樣嗎?應該選擇哪個越南城市?選擇市中心還是郊區?

一樣。外國人可以購買這兩個越南城市或其他越南城市的房地產。

對於我而言,越南首都河內的房地產更有吸引力,因為樓價較低,而且當地已經有地鐵線。而胡志明市的樓價已經升得太多了,當地也未有地鐵線。

另外,投資外地樓是一種「隔山打牛」的長線投資,為了降低投資風險,應該首選當地主要城市的市中心或核心區域(CBD);越南屬於新興國家,當地市中心的房地產價格更容易受惠於整體經濟上升;如果你想要獲得更高的租金回報,通常是租給在越南工作的外國員工,這些員工大多數在外資企業工作,這些企業位於河內或胡志明市的市中心,所以,租屋市場在市中心也更為活躍,而房地產流動性也會更高,即更容易賣出套現。

到底投資越南房地產應該選擇哪個城市,請參考:【海外樓盤】越南樓投資潛力全面解析

常見問題七:投資越南房地產需要什麼文件?

護照。外國人只要持有越南的合法入境簽證及護照就可以投資越南房地產。

常見問題八:投資越南樓是永久產權嗎?外國人和越南人買樓有什麼不同?

外國人有100年房地產業權。外國人持有越南房地產可持有五十年,到期後可申請延長一次五十年(如果與越南公民結婚可擁有房屋的永久產權);外國人把越南樓賣給越南人後,產權會變成永久產權,但賣給越南人後就無法再賣給外國人。

常見問題九:投資越南房地產可以向銀行申請貸款嗎?投資成本是多少?

視乎國家或地區。例如,截至目前,香港人不能貸款買樓,需要付全款;而越南暫時只支持本地人和韓國人向銀行貸款買越南樓。期望以後也會開放給香港人按揭貸款,到時候投資門檻會更低,可能會再次刺激當地樓價上升。

越南樓價低於香港的十分之一

雖然暫時香港人買越南樓不能按揭,但是越南首都河內的樓價,仍處於東南亞主要城市的較低水平。所以,投資越南房地產的金額較低,可能更適合小資族或預算有限的投資者。

根據NUMBEO數據庫,目前河內房地產的平均價格只是2,100美金/平方米,另一個越南主要城市胡志明市的樓價是4,800美金/平方米(不同地段、不同樓盤的價格不同);而香港和台北的樓價水平分別是33,000美金/平方米 和 12,000美金/平方米。

所以,越南樓價仍屬於較低水平,尤其是首都河內,當地樓價只是香港的十六分之一(或6%),或台北樓價的17.5%。

常見問題十:投資越南房地產,如何付款?

以港幣或其他法幣,轉帳到中介公司(Agent)的銀行戶口。

常見問題十一:越南貨幣的匯率穩定嗎?

雖然買越南樓時可以用港幣或其他法幣購買,但也要考慮越南當地貨幣的匯率,以知道當地的匯率風險。越南當地的貨幣是越南盾,而越南盾是最穩定的東南亞國家貨幣之一。穩定的匯率是房地產市場和經濟市場健康發展的基礎,越南盾匯率一直處於較穩定的趨勢,也可以減少投資越南房地產的匯率風險

下面是東南亞不同國家當地貨幣兌換美元的匯率變化(負數代表貶值、正數代表升值):

房地產結算貨幣

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

5年變化率

吸引我投資?

柬埔寨

當地房地產以美元結算(港元和美元掛鉤,即維持相對穩定的匯率,所以不需要擔心柬埔寨的貨幣貶值問題)

以美元結算

泰國

泰銖(THB)

+10.04%

+0.65%

+8.74%

+0.51%

-9.62%

+7.78%

馬來西亞

令吉 / 林吉特(MYR)

+11.60%

-2.66%

+0.99%

+0.61%

-3.50%

+7.73%

越南

越南盾(VND)

0%

-2.27%

0%

0%

+2.33%

0%(最穩定)

菲律賓

披索(PHP)

-0.35%

-4.65%

+3.58%

+5.59%

-5.88%

-2.59%

印尼

印尼盾(IDR)

-1.35%

-5.48%

+4.35%

-2.78%

-2.78%

-5.41%

常見問題十二:如何收取租金,或賣樓樓如何匯出資金?

合法管道的資金匯出:

  1. 出租的房屋租金:租金用銀行轉帳、公證租賃合約、完稅證明、護照提供給銀行,即可匯出至國外
  2. 賣屋後的資金:可證明的購屋合法金流匯入、買賣金流用銀行轉帳、公證買賣合約、完稅證明、買賣雙方護照影本提供給銀行,即可匯出至國外
  3. 外國人隨身只能攜帶5000美金離開越南,超過5000美金必須向海關申報

常見問題十三:上網看房要注意什麼?投資越南房地產的步驟?

購買越南樓,盡量不要自己上網看樓盤。因為越南的房地產市場沒有香港或台北市場那麼公開透明,很多網上信息都是不全面或不更新的。如果你決定看越南樓,可以親自聯絡一些中介公司,通過聽講座或一對一諮詢,了解更多實際樓盤。

注意:Agent通常會告訴你,現在落訂金可以有限時優惠,但這些通常只是銷售技巧。除非你已經完全了解投資越南房地產的風險和注意事項,否則盡量不要即日落訂;因為在你花多一個星期時間去認真分析,之後再聯絡Agent,這些所謂的「限時優惠」通常也依然可以享有的。而且也一定要貨比三家,比較分析哪個中介公司更適合你。

買越南樓的步驟請參考:【買樓教學】投資越南房地產的流程

常見問題十四:可以通過什麼渠道購買越南樓?

購買越南樓通常會通過房地產中介公司(Agent)購買。選擇中介公司的考慮因素如下:

常見問題十五:買越南樓最重要是選擇可靠的中介公司,如何挑選好的中介公司(Agent)?

選擇中介公司有五個基本元素:

  • 大型的中介公司

一定要在越南當地也有辦公室和公司員工,因為你不是長年住在越南,所以需要中介公司的當地員工幫你處理各種瑣碎事務,所以和租客溝通,甚至趕走租霸等。

  • 只銷售越南房地產的中介公司

因為這類公司對越南的投資分析比較專業,他們更容易知道當地哪個地區的房地產更有投資價值和升幅潛力。

  • 有名氣或信譽的中介公司

包括要有合法的經營管理資格(包括香港和越南當地的地產牌照)、公司負責人經常上各大媒體和電視台訪問、有多個成功案例或朋友推介。

  • 和大型開發商合作的中介公司

越南當地大型的房地產開發商,倒閉的機會較低,從而降低投資風險;越南最大的三個房地產開發商是:Vinhomes Group、NOVALAND投資集團股份有限公司、Ecopark Group集團股份公司

  • 收費合理的中介公司

中介公司的收費不是越低越好,因為太低的收費可能有其他隱藏費用,或可能是詐騙集團。所以,Agent收費應該在一個合理的範圍內,例子如下:

常見問題十六:中介公司(Agent)的費用是多少?

不同Agent收費不同。例如,我的Agent收費是:找租客的費用(Commission)是1年租約收取1個月租金、2年或以上租約收取1.5個月租金;每年的管理費用(Management fee)是租金收入的8.5%。

常見問題十七:越南房地產的面積如何計算?

越南採用「平方米(㎡)」計算實用面積,即實際使用空間,例如室內牆壁、陽台、客廳、餐廳、廚房等房屋內部生活區域;實用面積又稱為「通水面積」或「灌水面積」,即想像當房屋裡面灌滿水,水流通時能夠接觸到的區域。越南樓通常只有很少的公攤面積,即共用空間的面積。所以,買越南樓只需要知道房地產的灌水面積。

常見問題十八:在越南買房的合約有哪些?有什麼注意事項?

投資越南房地產,主要有兩個合約需要簽署,分別是:

  • 訂金合約(hợp đồng đặt cọc)

買家選好物業單位後,7-10天內支付第一次房屋款項,其後開發商會通知買家簽訂定金合同

  • 買賣合約(Hợp đồng mua bán / Sales and Purchase Agreement / SPA)或 長期租賃合同(Hợp Đồng cho thuê dài hạn / Long Term Lease / LTL)

買賣合約是越南購屋證明所有權的正式文件。優點是持有業權,缺點是開發商轉讓給你,需支付2%交易稅(更多稅項請參考下文);

長期租賃合同是開發商以50年租賃方式,出租給外國投資買家。優點是不需要2%轉讓交易稅,缺點是要面臨更多風險,包括開發商在50年期間倒閉,產業可能被開發商拿去抵押或出售。

因此,外國買家應選擇風險更低的、有實際業權的買賣合約(SPA)。

常見問題十九:在越南買賣房需要繳交什麼稅?

  1. 買樓時:需要交增值稅10%(通常包含在樓價內),如果買二手樓原屋主已經繳費就無需再繳增值稅
  2. 成功出租後:繳納10%稅(增值稅5%、個人所得稅5%)
  3. 賣樓後:親自辦理的交易稅是2%;委託辦理的交易稅是4%

常見問題二十:越南房地產合約的語言是什麼?能否翻譯為中文?

合約文件通常是越南文和英文,如有需要,Agent公司也可以幫你翻譯為中文,不用擔心看不懂。

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以上內容不構成任何投資建議。投資海外樓始終是在隔山打牛,而且是比較長線的投資,不要「為買而買」,不要被中介牽著鼻走,更不要「貪平」(貪便宜)而盲目買入。大家在投資前,一定要親自了解全面的資訊,清楚其中的風險和回報,才可以做出自己的投資決定。凡事都要先學習,後投資。


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