很多人投資越南樓之前，都會有很多的疑問，包括如何買樓、需要多少錢、租金回報率是多少、如何處理越南的外匯管制等等。本文整理了投資越南樓最常見的20條問題，解決大家的各種疑問。
目錄
常見問題一：外國人可以投資越南房地產嗎？
外國人可以投資越南房地產。越南於2015年實施新版《住房法》，開放外國人購買部分開放的房地產。
常見問題二：外國人投資越南房地產後，可以出租嗎？
可以出租。可以自己找租客或通過中介公司找租客。
常見問題三：人不在越南，怎麼管理租屋等事情？遇到租霸怎麼辦？
中介公司（Agent）會提供全面管理服務。很多外國投資者都沒有居住在越南當地，有很多中介公司都會幫外國投資者管理他們在越南的房地產，包括找租客（業主不需要親自接觸租客）、處理房屋管理和維修等業務。業主不需要在越南，也可以將自己的物業出租。
租客需要提供各種資料，以證明自己有能力支付租金，包括他/她的職業等；另外，租客需要支付3個月的租金，包括1個月按金，所以，如果發現租客拖欠租金，也可以扣留按金作為補償。
如果不幸地遇到租霸、拖欠租金或惡意破壞房屋的租客，中介公司也可以連同大廈管理處管理人員，親自上去趕走租客和處理相關事務。所以一定要選擇高級公寓，即有管理處的公寓大廈。
常見問題四：投資越南房地產的租金回報率是多少？
根據NUMBEO國際數據庫，近5年，越南兩個主要城市的租金年均回報率分別是：胡志明市（4.96%）、河內（3.93%）。這屬於一個較高的水平，因為香港和台北的年均租金收益都低於2%。
所以，投資越南房地產的租金回報率是香港或台北的2倍！
例如：我在越南首都河內投資的住宅單位，租金回報率超過4%。
延伸閱讀：【回報實測】我第一個越南房地產成功出租了
常見問題五：越南房地產的年均升幅/投資回報是多少？
越南政府在2015年開始放寬外國人買樓，即准許外國人投資越南房地產，從而刺激樓價穩步上升。例如2021年河內和胡志明市的樓價比2020年分別上升了13%和6.9%。所以，越南房地產的樓價升幅高於其他東南亞國家。
越南放寬外國人買樓只是短短數年，潛在的房地產市場依然很大，越南房地產有機會成為東南亞的投資黑馬。
推薦閱讀：【海外樓盤】一文看清東南亞房地產
常見問題六：越南河內市和胡志明市的房地產法一樣嗎？應該選擇哪個越南城市？選擇市中心還是郊區？
一樣。外國人可以購買這兩個越南城市或其他越南城市的房地產。
對於我而言，越南首都河內的房地產更有吸引力，因為樓價較低，而且當地已經有地鐵線。而胡志明市的樓價已經升得太多了，而且當地還未有地鐵線。
越南屬於新興國家，當地市中心的房地產價格更容易受惠於整體經濟上升。但是，投資外地樓是一種「隔山打牛」的長線投資，為了降低投資風險，應該首選當地主要城市的市中心或核心區域（CBD）。
如果你想要獲得更高的租金回報，通常是租給在越南工作的外國員工，這些員工大多數在外資企業工作，這些企業位於河內或胡志明市的市中心，所以，租屋市場在市中心也更為活躍，而房地產流動性也會更高，即更容易賣出套現。
以河內為例子，可以優先考慮政府總部或會議中心附近的地段，或市中心西部即將發展成為新CBD的Smart City等地段。
到底投資越南房地產應該選擇哪個城市，請參考：【海外樓盤】越南樓投資潛力全面解析
常見問題七：投資越南房地產需要什麼文件？
護照。外國人只要持有越南的合法入境簽證及護照就可以投資越南房地產。
常見問題八：投資越南樓是永久產權嗎？外國人和越南人買樓有什麼不同？
外國人有100年房地產業權。外國人持有越南房地產可持有五十年，到期後可申請延長一次五十年（如果與越南公民結婚可擁有房屋的永久產權）；外國人把越南樓賣給越南人後，產權會變成永久產權，但賣給越南人後就無法再賣給外國人。
越南房地產主要分為兩類：
- 純住宅物業（外國投資者可以擁有房地產證和業權）
- 住宅和商業雙重功能的物業（外國投資者可以擁有業權，可以自由出租和買賣，但沒有房地產證）
常見問題九：投資越南房地產可以向銀行申請貸款嗎？投資成本是多少？
視乎國家或地區。例如，截至目前，香港人不能貸款買樓，需要付全款；而越南暫時只支持本地人和韓國人向銀行貸款買越南樓。期望以後也會開放給香港人按揭貸款，到時候投資門檻會更低，可能會再次刺激當地樓價上升。
越南樓價低於香港的十分之一
雖然暫時香港人買越南樓不能按揭，但是越南首都河內的樓價，仍處於東南亞主要城市的較低水平。所以，投資越南房地產的金額較低，可能更適合小資族或預算有限的投資者。
根據NUMBEO數據庫，目前河內房地產的平均價格只是2,100美金/平方米，另一個越南主要城市胡志明市的樓價是4,800美金/平方米（不同地段、不同樓盤的價格不同）；而香港和台北的樓價水平分別是33,000美金/平方米 和 12,000美金/平方米。
所以，越南樓價仍屬於較低水平，尤其是首都河內，當地樓價只是香港的十六分之一（或6%），或台北樓價的17.5%。
常見問題十：投資越南房地產，如何付款？
以港幣或其他法幣，轉帳到中介公司（Agent）的銀行戶口。
常見問題十一：越南貨幣的匯率穩定嗎？
雖然買越南樓時可以用港幣或其他法幣購買，但也要考慮越南當地貨幣的匯率，以知道當地的匯率風險。越南當地的貨幣是越南盾，而越南盾是最穩定的東南亞國家貨幣之一。穩定的匯率是房地產市場和經濟市場健康發展的基礎，越南盾匯率一直處於較穩定的趨勢，也可以減少投資越南房地產的匯率風險。
下面是東南亞不同國家當地貨幣兌換美元的匯率變化（負數代表貶值、正數代表升值）：
房地產結算貨幣 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 5年變化率 | 吸引我投資？ | |
柬埔寨 | 當地房地產以美元結算（港元和美元掛鉤，即維持相對穩定的匯率，所以不需要擔心柬埔寨的貨幣貶值問題） | 以美元結算 | ✓ | |||||
泰國 | 泰銖（THB） | +10.04% | +0.65% | +8.74% | +0.51% | -9.62% | +7.78% | ✓ |
馬來西亞 | 令吉 / 林吉特（MYR） | +11.60% | -2.66% | +0.99% | +0.61% | -3.50% | +7.73% | ✓ |
越南 | 越南盾（VND） | 0% | -2.27% | 0% | 0% | +2.33% | 0%（最穩定） | ✓ |
菲律賓 | 披索（PHP） | -0.35% | -4.65% | +3.58% | +5.59% | -5.88% | -2.59% | ✓ |
印尼 | 印尼盾（IDR） | -1.35% | -5.48% | +4.35% | -2.78% | -2.78% | -5.41% | ✕ |
常見問題十二：如何收取租金，或賣樓樓如何匯出資金？有沒有外匯管制？如何應對越南的外匯管制？
合法管道的資金匯出:
- 出租的房屋租金：租金用銀行轉帳、公證租賃合約、完稅證明、護照提供給銀行，即可匯出至國外
- 賣屋後的資金：可證明的購屋合法金流匯入、買賣金流用銀行轉帳、公證買賣合約、完稅證明、買賣雙方護照影本提供給銀行，即可匯出至國外
- 外國人隨身只能攜帶5000美金離開越南，超過5000美金必須向海關申報
越南有外匯管制，即資金由越南銀行戶口轉帳到外國戶口，例如香港的銀行戶口，需要受到管制。但是，這種外匯管制並不是不允許移走資金，而是，你只需要證明自己的資金來源是合法的租金或買賣房地產的收入，並提供有繳交稅金的證明，就可以自由轉走資金。
就實際操作而言：
- 你只需要親身到越南開設銀行戶口，例如越南的渣打銀行戶口等
- 然後會有專門的銀行職員和你保持WhatsApp聯絡
- 有任何轉帳回港都只需要WhatsApp對方，銀行職員會指導你如何通過自己的網上銀行帳戶進行轉帳；或者Agent公司也可以幫忙處理，幫你提供越南的收入和稅務證明
- 事實上，越南並沒有過多的資金限制，租金、賣樓收入等都可以自由變成港幣 轉入香港戶口
常見問題十三：上網看房要注意什麼？投資越南房地產的步驟？
購買越南樓，盡量不要自己上網看樓盤。因為越南的房地產市場沒有香港或台北市場那麼公開透明，很多網上信息都是不全面或不更新的。如果你決定看越南樓，可以親自聯絡一些中介公司，通過聽講座或一對一諮詢，了解更多實際樓盤。
注意：Agent通常會告訴你，現在落訂金可以有限時優惠，但這些通常只是銷售技巧。除非你已經完全了解投資越南房地產的風險和注意事項，否則盡量不要即日落訂；因為在你花多一個星期時間去認真分析，之後再聯絡Agent，這些所謂的「限時優惠」通常也依然可以享有的。而且也一定要貨比三家，比較分析哪個中介公司更適合你。
買越南樓的步驟請參考：【買樓教學】投資越南房地產的流程
常見問題十四：可以通過什麼渠道購買越南樓？
購買越南樓通常會通過房地產中介公司（Agent）購買。選擇中介公司的考慮因素如下：
常見問題十五：買越南樓最重要是選擇可靠的中介公司，如何挑選好的中介公司（Agent）？
選擇中介公司有五個基本元素：
- 大型的中介公司
一定要在越南當地也有辦公室和公司員工，因為你不是長年住在越南，所以需要中介公司的當地員工幫你處理各種瑣碎事務，所以和租客溝通，甚至趕走租霸等。
- 只銷售越南房地產的中介公司
因為這類公司對越南的投資分析比較專業，他們更容易知道當地哪個地區的房地產更有投資價值和升幅潛力。
- 有名氣或信譽的中介公司
包括要有合法的經營管理資格（包括香港和越南當地的地產牌照）、公司負責人經常上各大媒體和電視台訪問、有多個成功案例或朋友推介。
- 和大型開發商合作的中介公司
越南當地大型的房地產開發商，倒閉的機會較低，從而降低投資風險；越南最大的三個房地產開發商是：Vinhomes Group、NOVALAND投資集團股份有限公司、Ecopark Group集團股份公司。
- 收費合理的中介公司
中介公司的收費不是越低越好，因為太低的收費可能有其他隱藏費用，或可能是詐騙集團。所以，Agent收費應該在一個合理的範圍內，例子如下：
常見問題十六：中介公司（Agent）的費用是多少？
不同Agent收費不同。例如，我的Agent收費是：找租客的費用（Commission）是1年租約收取1個月租金、2年或以上租約收取1.5個月租金；每年的管理費用（Management fee）是租金收入的8.5%。
常見問題十七：越南房地產的面積如何計算？
越南採用「平方米（㎡）」計算實用面積，即實際使用空間，例如室內牆壁、陽台、客廳、餐廳、廚房等房屋內部生活區域；實用面積又稱為「通水面積」或「灌水面積」，即想像當房屋裡面灌滿水，水流通時能夠接觸到的區域。越南樓通常只有很少的公攤面積，即共用空間的面積。所以，買越南樓只需要知道房地產的灌水面積。
常見問題十八：在越南買房的合約有哪些？有什麼注意事項？
投資越南房地產，主要有兩個合約需要簽署，分別是：
- 訂金合約（hợp đồng đặt cọc）
買家選好物業單位後，7-10天內支付第一次房屋款項，其後開發商會通知買家簽訂定金合同
- 買賣合約（Hợp đồng mua bán / Sales and Purchase Agreement / SPA）或 長期租賃合同（Hợp Đồng cho thuê dài hạn / Long Term Lease / LTL）
買賣合約是越南購屋證明所有權的正式文件。優點是持有業權，缺點是開發商轉讓給你，需支付2%交易稅（更多稅項請參考下文）；
長期租賃合同是開發商以50年租賃方式，出租給外國投資買家。優點是不需要2%轉讓交易稅，缺點是要面臨更多風險，包括開發商在50年期間倒閉，產業可能被開發商拿去抵押或出售。
因此，外國買家應選擇風險更低的、有實際業權的買賣合約（SPA）。
常見問題十九：在越南買賣房需要繳交什麼稅？
- 買樓時：需要交增值稅10%（通常包含在樓價內），如果買二手樓原屋主已經繳費就無需再繳增值稅
- 成功出租後：繳納10%稅（增值稅5%、個人所得稅5%）
- 賣樓後：親自辦理的交易稅是2%；委託辦理的交易稅是4%
常見問題二十：越南房地產合約的語言是什麼？能否翻譯為中文？
合約文件通常是越南文和英文，如有需要，Agent公司也可以幫你翻譯為中文，不用擔心看不懂。
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以上內容不構成任何投資建議。投資海外樓始終是在隔山打牛，而且是比較長線的投資，不要「為買而買」，不要被中介牽著鼻走，更不要「貪平」（貪便宜）而盲目買入。大家在投資前，一定要親自了解全面的資訊，清楚其中的風險和回報，才可以做出自己的投資決定。凡事都要先學習，後投資。
