根據越南媒體《西貢時報》,香港首富李嘉誠旗下的地產長實集團,有意投資越南房地產。我也認為越南是東南亞的投資黑馬,當地投資潛力被低估。到底越南房地產有什麼投資潛力呢?本文幫大家整理了越南未來的經濟發展潛力、越南房地產的10個優勢

最後我也會和大家分享,我在越南投資物業的買樓流程。這個物業也已經成功出租,現在這個越南房地產每年可以,為我帶來$44,400的租金收入。

優勢一:越南經濟快速上升,被稱為「下一個中國」

衡量經濟發展的指標:GDP

一個國家經濟發展的最終成績表就是「GDP(Gross Domestic Product)」。GDP是指國內生產總值,或本地生產總值。告訴我們這個國家或地區在一年內(或者一季),通過經濟活動產生的市場價值,包括貨品生產和各種商業服務。

簡單而言,GDP數值越高,這個國家或地區的經濟發展越好、經濟實力越好。

越南GDP升幅在東南亞數一數二,甚至超越中國

根據世界銀行的數據,越南在2016年至2020年,這5年間的GDP年均升幅高達6.06%。作為一個東南亞國家,越南的GDP升幅遠高於其他東南亞國家,例如同時期菲律賓GDP的年均升幅只有2.106%,更多數據請參考下表:

資料來源:

世界銀行

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

5年平均值

GDP增長率

吸引我投資?

越南

6.221%

6.812%

7.076%

7.017%

2.906%

6.006%

很高且穩定(2020年疫情期間不跌反升)

✓✓

柬埔寨

6.933%

6.997%

7.469%

7.054%

(-3.148%)

5.061%

很高且穩定

✓✓

印尼

5.033%

5.07%

5.174%

5.018%

(-2.07%)

3.645%

高且穩定

馬來西亞

4.45%

5.813%

4.843%

4.439%

(-5.647%)

2.780%

較高但波動大

菲律賓

7.149%

6.931%

6.341%

6.119%

(-9.573%)

2.106%

較高但波動大

泰國

3.435%

4.178%

4.19%

2.266%

(-6.099%)

1.594%

普通且下跌

香港【參考城市】

2.169%

3.791%

2.846%

(-1.68%)

(-6.081%)

0.209%

低且波動大

另外,中國GDP升幅一直被世界奉為「神話」。但在2016-2020年,中國GDP的年均升幅是5.72%。也就是說,越南近年的GDP升幅不僅高於同地區的其他國家,也成功超越中國的「經濟神話」

根據國際貨幣基金組織(IMF)的報告,越南將連續2年(2022及2023年)躋身於,經濟增長預測值最高的國家名單,每年預期GDP增幅將高達6-7%!

總之,投資越南房地產的其中一個原因就是,越南整體經濟正在高速發展,更被人稱為「下一個中國」!

延伸閱讀:【越南投資】如何投資越南股市?越南股市的5個優勢

優勢二:越南樓價低,投資升值潛力大

樓價越低,投資當地房地產所需的資金越低,更適合預算有限的投資者。

越南樓價低於香港的十分之一

越南首都河內的樓價,目前處於東南亞主要城市的較低水平。

根據NUMBEO數據庫,目前河內房地產的平均價格只是2,100美金/平方米,另一個越南主要城市胡志明市的樓價是4,800美金/平方米(不同地段、不同樓盤的價格不同);而香港和台北的樓價水平分別是33,000美金/平方米 和 12,000美金/平方米。

所以,越南樓價仍屬於較低水平,尤其是首都河內,當地樓價只是香港的十六分之一(或6%),或台北樓價的17.5%。

總之,投資越南房地產的金額較低,可能更適合小資族或預算有限的投資者。

優勢三:租金回報率高,是香港或台北的2倍

近5年,越南兩個主要城市的租金年均回報率分別是:胡志明市(4.96%)、河內(3.93%)。這屬於一個較高的水平,因為香港和台北的年均租金收益都低於2%。

所以,投資越南房地產的租金回報率是香港或台北的2倍!

本文的最後,我也會和你分享我的實際投資回報,即使在疫情期間,我在越南河內的投資物業依然可以快速出租,並且一年的租金回報率仍可以高達4.44%


優勢四:放寬外國人買樓,越南房地產升幅居高不下

越南政府在2015年開始放寬外國人買樓,即准許外國人投資越南房地產,從而刺激樓價穩步上升。例如2021年河內和胡志明市的樓價比2020年分別上升了13%6.9%。所以,越南房地產的樓價升幅高於其他東南亞國家。

越南放寬外國人買樓只是短短數年,潛在的房地產市場依然很大,越南房地產有機會成為東南亞的投資黑馬。

推薦閱讀:【海外樓盤】一文看清東南亞房地產|投資潛力全面解析

優勢五:外資增加,有利市場競爭和經濟發展

目前,越南政府已經放開對境外投資者投資的上限要求,外國資本占比可達到100%。但是,個別行業限制外國資本進入,資本上限仍然設置在49%。

近年來,很多國家增加對越南的投資。例如韓國在今年頭5個月對越南投資,超過20.6億美金,同比增長了前12.6%。

整體而言,越南政策在支持外資投入,開放更大境外投資,有利國內的市場競爭和良性發展。


優勢六:越南人口接近一億,年輕勞動力充足

越南投資 越南房地產 東南亞投資
越南人口接近1億

從上圖可知,越南的整體人口在向上發展,為國家帶來充足的勞動力,帶動越南經濟發展,增加投資越南的優勢。到了2020年,越南人口更是超過9,700萬,創下歷史新高!

越南人口年齡分佈圖
越南人口年齡分佈圖(圖片來源:World Population Review

根據2020年的人口普查數據,越南人口的中位數年齡只有31.9歲。年輕勞動力非常充足,對於刺激國內經濟貿易、消費等等都有巨大的「人口紅利」!

什麼是人口紅利?

人口紅利(Demographic Dividend)是指國家的勞動人口佔總人口的比例上升,從而刺激當地經濟增長的現象。簡單而言,勞動人口是指仍處於工作狀態的人,例如16至59歲的人口。


優勢七:溫和的通貨膨脹水平,有利經濟健康發展

什麼是通貨膨脹?合理的通脹率是多少?

通貨膨脹率是指物價上漲的幅度,可以衡量一個國家或地區的經濟發展。傳統經濟學上,每年2%-3%的通脹率是較為安全和溫和的安全範圍。

越南投資 越南房地產 東南亞投資
越南的通脹水平溫和

從上圖可知,越南整體的通脹率處於溫和的狀態。雖然,在2015年至2017年超過4%,屬於較嚴重的通貨膨脹,但是,在2016年觸及頂峰,即4.8%。

之後,通膨率得到了較好的控制,2018年的通脹率已經回落到2.7%。這個數字屬於溫和的安全範圍。所以,和高速增長的GDP相比,越南的整體通脹水平是溫和的

溫和的通脹水平,有助營造穩定的經濟環境,所以越南投資者也可能比較放心。


優勢八:國內消費需求高,有助維持經濟發展

經濟發展需要外資的支持,但外資始終不是國家可以控制的,過多的外資佔比,也可能令國家經濟發展依賴外國的資金。所以,對於維持越南本土的經濟發展,另一個重要的元素就是國內消費,即國民及國家內部的消費金額或比例。

越南投資 越南房地產 東南亞投資

從上圖可知,國內消費占GDP比重逐漸加大。越南的國內消費增長長期處於6%以上。剔除通貨膨脹的影響,國內消費需求呈現較為樂觀的增長趨勢。

越南國內消費需求的不斷增長,對GDP起到了正面推動作用。相對地,這類型的消費不太受到外界和國際環境的影響,較為穩定可靠。穩定可靠的經濟環境,某程度上可以降低越南投資的風險。


優勢九:越南盾匯率穩定,沒有貨幣貶值的情況

投資發展中國家的房地產時,我們要知道當地的匯率,因為貨幣貶值會導致損失,即貨幣貶值會令實際回報率下跌;穩定的匯率才能保證投資獲利。下面是當地貨幣兌換美元的匯率變化(負數代表貶值、正數代表升值):

房地產結算貨幣

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

5年變化率

吸引我投資?

柬埔寨

當地房地產以美元結算(港元和美元掛鉤,即維持相對穩定的匯率,所以不需要擔心柬埔寨的貨幣貶值問題)

以美元結算

泰國

泰銖(THB)

+10.04%

+0.65%

+8.74%

+0.51%

-9.62%

+7.78%

馬來西亞

令吉 / 林吉特(MYR)

+11.60%

-2.66%

+0.99%

+0.61%

-3.50%

+7.73%

越南

越南盾(VND)

0%

-2.27%

0%

0%

+2.33%

0%(最穩定)

菲律賓

披索(PHP)

-0.35%

-4.65%

+3.58%

+5.59%

-5.88%

-2.59%

印尼

印尼盾(IDR)

-1.35%

-5.48%

+4.35%

-2.78%

-2.78%

-5.41%

由上表可知,印尼盾近5年貶值達到5.41%,投資當地的房地產要特別注意。柬埔寨則以美元結算,因為港元和美元是掛鉤的,即維持相對穩定的匯率,所以我們不需要擔心當地的貨幣貶值問題,這也是投資柬埔寨房地產的好處之一。另外4個東南亞國家的貨幣貶值較少,甚至有升值。

其中,越南盾是最穩定的東南亞國家貨幣之一。穩定的匯率是房地產市場和經濟市場健康發展的基礎,越南盾匯率一直處於較穩定的趨勢,也可以減少投資越南房地產的匯率風險


優勢十:首都河內已經有地鐵,並將建立8條地鐵線

交通建設對國家或城市的經濟發展非常重要。除了經濟發展,如果城市已經有或規劃建造地鐵,也可以促進城市核心區域的聯繫,增強投資者的信心,對當地的房地產市場也會有刺激作用。

和香港一樣,通常情況下,地鐵站附近的樓價升值空間會比較大。例如,河內是越南的首都,當地政府花重本,規劃總共興建8條都市地鐵線(Hanoi Metro),而目前已經有一條地鐵線成功運行;但胡志明市目前還沒有地鐵。

一旦這些地鐵成功建成,不僅可以舒緩當地的交通阻塞問題,也可以打通當地的經濟,從而直接或間接地帶動河內的房地產市場。投資越南房地產,也可能因此獲得更高的升值潛力。

總之,我在分析和比較了8個東南亞主流城市後,考慮因素包括當地GDP增速、房地產價格和租金走勢、公共交通等,最終才決定投資越南房地產。為了更高的升值潛力,我選擇在河內市中心的黃金地段置業。並在完成裝修後一個星期內,成功出租了。出租詳情如下:

推薦閱讀:【海外樓盤投資】8個東南亞主要城市全解析

我第一個越南房地產成功出租了!每年產生$44,400租金收入

越南投資 越南房地產 東南亞投資
我的越南樓室內裝修

之前,我在Instagram @gofire.today 的限時動態訪問大家,投票選出我的越南樓的裝修色板。最後我也選擇了大家挑選的顏色,因為我都覺得這種顏色有一種簡約美(如插圖),多謝每一位投票的朋友。

越南投資 越南房地產 東南亞投資
我的越南樓室內裝修
越南投資 越南房地產 東南亞投資
我的越南樓室內裝修

這個月,我的越南樓終於裝修完成,並且馬上順利出租,這令我擁有更多元的被動收入。想和大家分享下,物業出租的基本情況:

越南投資 越南房地產 東南亞投資
我的越南樓景觀
  • 每月租金:11,000,000 越南盾(約3,700港幣),即每年的租金收入是 44,400 HKD 
  • 首月支付:3個月租金(包括一個月按金)
  • 大廈管理費:由租客支付
  • 租約:1年
  • 房屋價格:約100萬港幣(包括樓價、中介費、裝修及所有傢俬)*
  • 按揭比例:香港人暫時不能按揭買越南樓,只能全款購買越南樓^
  • 實用面積:33.73平方米(363呎)
  • 房屋狀態:全新屋
  • 房屋業權:100年
  • 租金回報率:4.44% / 4.44厘(喺香港買樓出租的年回報率通常只有1-2%!)

*注:這間越南樓的全屋裝修及所有傢俬價錢為8-9萬港幣。

^注:越南已經支持韓國人按揭買當地的房地產,所以,可能在將來也會提供按揭選擇給香港人和台灣人。

雖然現在處於抗疫階段,但依然可以在完成裝修後,一個星期內即刻成功出租。這說明在越南河內的市中心地區,租屋市場依然非常蓬勃。

疫情前,越南河內的租金回報率更是高達6-8%。所以,在1年租約到期及疫情舒緩後,我也期望這間越南樓的租金回報可以回升到6-8厘。

而隨著外資增加和經濟發展,越南核心區域的房地產價格也可能有不錯的升幅。

總之,這間河內物業的成功出租,可以為我帶來穩定的現金流和資產增值。


投資越南房地產的步驟

投資越南房地產前,你需要做的基本準備如下:

  • 第一步:做足資料搜集,了解投資越南房地產的基本注意事項,並寫出至少3個你最想知道或疑惑的問題
  • 第二步:上網或通過其他方式,找1-3間可靠的中介公司(Agent)
  • 第三步:報名參加這些Agent提供的越南房地產講座或一對一諮詢
  • 第四步:Agent會為你詳細介紹越南房地產的投資潛力
  • 第五步:除了知道這些投資潛力,你也一定要提出至少3個你最想知道或疑惑的問題,尤其是投資風險物業管理
  • 第六步:最後,Agent通常會告訴你,現在落訂金可以有限時優惠(通常只是銷售技巧)
  • 第七步:除非你已經完全了解投資越南房地產的風險和注意事項,否則盡量不要即日落訂;因為在你花多一個星期時間去認真分析,之後再聯絡Agent,這些所謂的「限時優惠」通常也依然可以享有的

如果在仔細分析越南房地產的潛力和風險後,你依然準備購買當地房地產,那麼基本的買樓步驟如下:

  • 步驟一:貨比三家。聯絡1-3間可靠的中介公司,因為不同Agent推薦的樓盤通常是不同的,所以需要貨比三家(請參考下文「投資越南房地產的常見問題」)
  • 步驟二:選擇單位。當你確定購買越南房地產後,Agent會提供住宅名單,給你選擇具體物業單位
  • 步驟三:親身或網上睇樓。Agent會安排你飛往越南當地睇樓,或因為疫情原因需要用直播形式睇樓(所以一定要選擇在越南當地也有辦公室和公司員工的Agent)
  • 步驟四:支付訂金。有些樓盤可能要求「抽籤」,你需要支付訂金,大約是樓價的3%(即3萬元左右);通常可以抽中你想要的單位,但Agent需要1-2個星期,幫你「抽」這個單位
  • 步驟五:簽署合約。Agent「抽中」後,會聯絡你上去簽合約;你需要提供自己的身分證明文件(例如護照),並簽署一系列的買樓合約(Agent會準備)
  • 步驟六:付款安排。每個樓盤都有特定的付款安排(Payment schedule),例如將樓價分開四次去支付,包括步驟三的「訂金」、簽約時支付樓價的30%(扣除訂金)、一個月後支付樓價的30%、再隔一個月後支付樓價的40%;具體支付安排視乎不同的Agent和樓盤落成的時間
  • 步驟七:開設銀行戶口。完成簽約後,你可以飛往越南開設自己的本地銀行帳戶,例如越南渣打銀行,用以收取租金收入(Agent會幫你找租客和管理物業,需要收取費用,請參考下文「投資越南房地產的常見問題」)

越南房地產的20個常見問題FAQs

延伸閱讀:投資越南樓的20個常見問題

筆者的話

我投資越南房地產是為了分散投資風險;也是為了多元的被動收入和未來的升值潛力;還有就是未來可以隨時到當地,享受優質的城市配套、服務和低物價。

而在計算實際回報率方面,也要考慮中介公司的管理收費、當地的稅務問題等。我這層越南樓是由一間香港Agent去管理,每年需要支付一定的管理費用。如果你想知道更多詳情,包括中介公司、管理費用係幾錢、買樓流程,歡迎隨時私信問我

🔥歡迎隨時聯絡我了解/討論更多🔥

Instagram → gofire.today

Telegram → gofire.today

Facebook → gofire.today

Email → gofire.today@gmail.com


以上內容不構成任何投資建議。投資海外樓始終是在隔山打牛,而且是比較長線的投資,不要「為買而買」,不要被中介牽著鼻走,更不要「貪平」(貪便宜)而盲目買入。大家在投資前,一定要親自了解全面的資訊,清楚其中的風險和回報,才可以做出自己的投資決定。凡事都要先學習,後投資。


推薦閱讀