【越南投資】越南買樓的10個原因｜越南是東南亞投資黑馬

根據越南媒體《西貢時報》，香港首富李嘉誠旗下的地產長實集團，有意投資越南房地產。我也認為越南是東南亞的投資黑馬，當地投資潛力被低估。到底越南房地產有什麼投資潛力呢？本文幫大家整理了越南未來的經濟發展潛力、越南房地產的10個優勢。

最後我也會和大家分享，我在越南投資物業的買樓流程。這個物業也已經成功出租，現在這個越南房地產每年可以，為我帶來$44,400的租金收入。

優勢一：越南經濟快速上升，被稱為「下一個中國」

衡量經濟發展的指標：GDP

一個國家經濟發展的最終成績表就是「GDP（Gross Domestic Product）」。GDP是指國內生產總值，或本地生產總值。告訴我們這個國家或地區在一年內（或者一季），通過經濟活動產生的市場價值，包括貨品生產和各種商業服務。

簡單而言，GDP數值越高，這個國家或地區的經濟發展越好、經濟實力越好。

越南GDP升幅在東南亞數一數二，甚至超越中國

根據世界銀行的數據，越南在2016年至2020年，這5年間的GDP年均升幅高達6.06%。作為一個東南亞國家，越南的GDP升幅遠高於其他東南亞國家，例如同時期菲律賓GDP的年均升幅只有2.106%，更多數據請參考下表：

資料來源：世界銀行	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	5年平均值	GDP增長率	吸引我投資？
越南	6.221%	6.812%	7.076%	7.017%	2.906%	6.006%	很高且穩定（2020年疫情期間不跌反升）	✓✓
柬埔寨	6.933%	6.997%	7.469%	7.054%	(-3.148%)	5.061%	很高且穩定	✓✓
印尼	5.033%	5.07%	5.174%	5.018%	(-2.07%)	3.645%	高且穩定	✓
馬來西亞	4.45%	5.813%	4.843%	4.439%	(-5.647%)	2.780%	較高但波動大	✓
菲律賓	7.149%	6.931%	6.341%	6.119%	(-9.573%)	2.106%	較高但波動大	✓
泰國	3.435%	4.178%	4.19%	2.266%	(-6.099%)	1.594%	普通且下跌	✕
香港【參考城市】	2.169%	3.791%	2.846%	(-1.68%)	(-6.081%)	0.209%	低且波動大	✕

另外，中國GDP升幅一直被世界奉為「神話」。但在2016-2020年，中國GDP的年均升幅是5.72%。也就是說，越南近年的GDP升幅不僅高於同地區的其他國家，也成功超越中國的「經濟神話」。

根據國際貨幣基金組織（IMF）的報告，越南將連續2年（2022及2023年）躋身於，經濟增長預測值最高的國家名單，每年預期GDP增幅將高達6-7%！

總之，投資越南房地產的其中一個原因就是，越南整體經濟正在高速發展，更被人稱為「下一個中國」！

延伸閱讀：【越南投資】如何投資越南股市？越南股市的5個優勢

優勢二：越南樓價低，投資升值潛力大

樓價越低，投資當地房地產所需的資金越低，更適合預算有限的投資者。

越南樓價低於香港的十分之一

越南首都河內的樓價，目前處於東南亞主要城市的較低水平。

根據NUMBEO數據庫，目前河內房地產的平均價格只是2,100美金/平方米，另一個越南主要城市胡志明市的樓價是4,800美金/平方米（不同地段、不同樓盤的價格不同）；而香港和台北的樓價水平分別是33,000美金/平方米和 12,000美金/平方米。

所以，越南樓價仍屬於較低水平，尤其是首都河內，當地樓價只是香港的十六分之一（或6%），或台北樓價的17.5%。

總之，投資越南房地產的金額較低，可能更適合小資族或預算有限的投資者。

優勢三：租金回報率高，是香港或台北的2倍

近5年，越南兩個主要城市的租金年均回報率分別是：胡志明市（4.96%）、河內（3.93%）。這屬於一個較高的水平，因為香港和台北的年均租金收益都低於2%。

所以，投資越南房地產的租金回報率是香港或台北的2倍！

本文的最後，我也會和你分享我的實際投資回報，即使在疫情期間，我在越南河內的投資物業依然可以快速出租，並且一年的租金回報率仍可以高達4.44%！

優勢四：放寬外國人買樓，越南房地產升幅居高不下

越南政府在2015年開始放寬外國人買樓，即准許外國人投資越南房地產，從而刺激樓價穩步上升。例如2021年河內和胡志明市的樓價比2020年分別上升了13%和6.9%。所以，越南房地產的樓價升幅高於其他東南亞國家。

越南放寬外國人買樓只是短短數年，潛在的房地產市場依然很大，越南房地產有機會成為東南亞的投資黑馬。

推薦閱讀：【海外樓盤】一文看清東南亞房地產｜投資潛力全面解析

優勢五：外資增加，有利市場競爭和經濟發展

目前，越南政府已經放開對境外投資者投資的上限要求，外國資本占比可達到100%。但是，個別行業限制外國資本進入，資本上限仍然設置在49%。

近年來，很多國家增加對越南的投資。例如韓國在今年頭5個月對越南投資，超過20.6億美金，同比增長了前12.6%。

整體而言，越南政策在支持外資投入，開放更大境外投資，有利國內的市場競爭和良性發展。

優勢六：越南人口接近一億，年輕勞動力充足

從上圖可知，越南的整體人口在向上發展，為國家帶來充足的勞動力，帶動越南經濟發展，增加投資越南的優勢。到了2020年，越南人口更是超過9,700萬，創下歷史新高！

根據2020年的人口普查數據，越南人口的中位數年齡只有31.9歲。年輕勞動力非常充足，對於刺激國內經濟貿易、消費等等都有巨大的「人口紅利」！

什麼是人口紅利？

人口紅利（Demographic Dividend）是指國家的勞動人口佔總人口的比例上升，從而刺激當地經濟增長的現象。簡單而言，勞動人口是指仍處於工作狀態的人，例如16至59歲的人口。

優勢七：溫和的通貨膨脹水平，有利經濟健康發展

什麼是通貨膨脹？合理的通脹率是多少？

通貨膨脹率是指物價上漲的幅度，可以衡量一個國家或地區的經濟發展。傳統經濟學上，每年2%-3%的通脹率是較為安全和溫和的安全範圍。

從上圖可知，越南整體的通脹率處於溫和的狀態。雖然，在2015年至2017年超過4%，屬於較嚴重的通貨膨脹，但是，在2016年觸及頂峰，即4.8%。

之後，通膨率得到了較好的控制，2018年的通脹率已經回落到2.7%。這個數字屬於溫和的安全範圍。所以，和高速增長的GDP相比，越南的整體通脹水平是溫和的。

溫和的通脹水平，有助營造穩定的經濟環境，所以越南投資者也可能比較放心。

優勢八：國內消費需求高，有助維持經濟發展

經濟發展需要外資的支持，但外資始終不是國家可以控制的，過多的外資佔比，也可能令國家經濟發展依賴外國的資金。所以，對於維持越南本土的經濟發展，另一個重要的元素就是國內消費，即國民及國家內部的消費金額或比例。

從上圖可知，國內消費占GDP比重逐漸加大。越南的國內消費增長長期處於6%以上。剔除通貨膨脹的影響，國內消費需求呈現較為樂觀的增長趨勢。

越南國內消費需求的不斷增長，對GDP起到了正面推動作用。相對地，這類型的消費不太受到外界和國際環境的影響，較為穩定可靠。穩定可靠的經濟環境，某程度上可以降低越南投資的風險。

優勢九：越南盾匯率穩定，沒有貨幣貶值的情況

投資發展中國家的房地產時，我們要知道當地的匯率，因為貨幣貶值會導致損失，即貨幣貶值會令實際回報率下跌；穩定的匯率才能保證投資獲利。下面是當地貨幣兌換美元的匯率變化（負數代表貶值、正數代表升值）：

	房地產結算貨幣	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	5年變化率	吸引我投資？
柬埔寨	當地房地產以美元結算（港元和美元掛鉤，即維持相對穩定的匯率，所以不需要擔心柬埔寨的貨幣貶值問題）						以美元結算	✓
泰國	泰銖（THB）	+10.04%	+0.65%	+8.74%	+0.51%	-9.62%	+7.78%	✓
馬來西亞	令吉 / 林吉特（MYR）	+11.60%	-2.66%	+0.99%	+0.61%	-3.50%	+7.73%	✓
越南	越南盾（VND）	0%	-2.27%	0%	0%	+2.33%	0%（最穩定）	✓
菲律賓	披索（PHP）	-0.35%	-4.65%	+3.58%	+5.59%	-5.88%	-2.59%	✓
印尼	印尼盾（IDR）	-1.35%	-5.48%	+4.35%	-2.78%	-2.78%	-5.41%	✕

由上表可知，印尼盾近5年貶值達到5.41%，投資當地的房地產要特別注意。柬埔寨則以美元結算，因為港元和美元是掛鉤的，即維持相對穩定的匯率，所以我們不需要擔心當地的貨幣貶值問題，這也是投資柬埔寨房地產的好處之一。另外4個東南亞國家的貨幣貶值較少，甚至有升值。

其中，越南盾是最穩定的東南亞國家貨幣之一。穩定的匯率是房地產市場和經濟市場健康發展的基礎，越南盾匯率一直處於較穩定的趨勢，也可以減少投資越南房地產的匯率風險。

優勢十：首都河內已經有地鐵，並將建立8條地鐵線

交通建設對國家或城市的經濟發展非常重要。除了經濟發展，如果城市已經有或規劃建造地鐵，也可以促進城市核心區域的聯繫，增強投資者的信心，對當地的房地產市場也會有刺激作用。

和香港一樣，通常情況下，地鐵站附近的樓價升值空間會比較大。例如，河內是越南的首都，當地政府花重本，規劃總共興建8條都市地鐵線（Hanoi Metro），而目前已經有一條地鐵線成功運行；但胡志明市目前還沒有地鐵。

越南河內地鐵路線圖 — 河內8條地鐵路線圖（圖片來源：Hanoi Metro Company）

一旦這些地鐵成功建成，不僅可以舒緩當地的交通阻塞問題，也可以打通當地的經濟，從而直接或間接地帶動河內的房地產市場。投資越南房地產，也可能因此獲得更高的升值潛力。

總之，我在分析和比較了8個東南亞主流城市後，考慮因素包括當地GDP增速、房地產價格和租金走勢、公共交通等，最終才決定投資越南房地產。為了更高的升值潛力，我選擇在河內市中心的黃金地段置業。並在完成裝修後一個星期內，成功出租了。出租詳情如下：

推薦閱讀：【海外樓盤投資】8個東南亞主要城市全解析

我第一個越南房地產成功出租了！每年產生$44,400租金收入

之前，我在Instagram @gofire.today 的限時動態訪問大家，投票選出我的越南樓的裝修色板。最後我也選擇了大家挑選的顏色，因為我都覺得這種顏色有一種簡約美（如插圖），多謝每一位投票的朋友。

這個月，我的越南樓終於裝修完成，並且馬上順利出租，這令我擁有更多元的被動收入。想和大家分享下，物業出租的基本情況：

每月租金：11,000,000 越南盾（約3,700港幣），即每年的租金收入是 44,400 HKD
首月支付：3個月租金（包括一個月按金）
大廈管理費：由租客支付
租約：1年
房屋價格：約100萬港幣（包括樓價、中介費、裝修及所有傢俬）*
按揭比例：香港人暫時不能按揭買越南樓，只能全款購買越南樓^
實用面積：33.73平方米（363呎）
房屋狀態：全新屋
房屋業權：100年
租金回報率：4.44% / 4.44厘（喺香港買樓出租的年回報率通常只有1-2%！）【2023年2月更新：今年同一個屋苑的租金已經全線上漲10%+，即我這個單位的每月租金可以增加至超過4,000港幣，所以租金回報率達到5% / 5厘。疫情前租金回報率大約是6-8%，因此，目前仍未完全恢復至疫情前的水平，期待後續經濟活動的全面恢復】

*注：這間越南樓的全屋裝修及所有傢俬價錢為8-9萬港幣。

^注：越南已經支持韓國人按揭買當地的房地產，所以，可能在將來也會提供按揭選擇給香港人和台灣人。

雖然現在處於抗疫階段，但依然可以在完成裝修後，一個星期內即刻成功出租。這說明在越南河內的市中心地區，租屋市場依然非常蓬勃。

疫情前，越南河內的租金回報率更是高達6-8%。所以，在1年租約到期或疫情舒緩後，我也期望這間越南樓的租金回報可以回升到6-8厘。

而隨著外資增加和經濟發展，越南核心區域的房地產價格也可能有不錯的升幅。

總之，這間河內物業的成功出租，可以為我帶來穩定的現金流和資產增值。

投資越南房地產的步驟

投資越南房地產前，你需要做的基本準備如下：

第一步：做足資料搜集，了解投資越南房地產的基本注意事項，並寫出至少3個你最想知道或疑惑的問題
第二步：上網或通過其他方式，找1-3間可靠的中介公司（Agent）
第三步：報名參加這些Agent提供的越南房地產講座或一對一諮詢
第四步：Agent會為你詳細介紹越南房地產的投資潛力
第五步：除了知道這些投資潛力，你也一定要提出至少3個你最想知道或疑惑的問題，尤其是投資風險、物業管理
第六步：最後，Agent通常會告訴你，現在落訂金可以有限時優惠（通常只是銷售技巧）
第七步：除非你已經完全了解投資越南房地產的風險和注意事項，否則盡量不要即日落訂；因為在你花多一個星期時間去認真分析，之後再聯絡Agent，這些所謂的「限時優惠」通常也依然可以享有的

如果在仔細分析越南房地產的潛力和風險後，你依然準備購買當地房地產，那麼基本的買樓步驟如下：

步驟一：貨比三家。聯絡1-3間可靠的中介公司，因為不同Agent推薦的樓盤通常是不同的，所以需要貨比三家（請參考下文「投資越南房地產的常見問題」）
步驟二：選擇單位。當你確定購買越南房地產後，Agent會提供住宅名單，給你選擇具體物業單位
步驟三：親身或網上睇樓。Agent會安排你飛往越南當地睇樓，或因為疫情原因需要用直播形式睇樓（所以一定要選擇在越南當地也有辦公室和公司員工的Agent）
步驟四：支付訂金。有些樓盤可能要求「抽籤」，你需要支付訂金，大約是樓價的3%（即3萬元左右）；通常可以抽中你想要的單位，但Agent需要1-2個星期，幫你「抽」這個單位
步驟五：簽署合約。Agent「抽中」後，會聯絡你上去簽合約；你需要提供自己的身分證明文件（例如護照），並簽署一系列的買樓合約（Agent會準備）
步驟六：付款安排。每個樓盤都有特定的付款安排（Payment schedule），例如將樓價分開四次去支付，包括步驟三的「訂金」、簽約時支付樓價的30%（扣除訂金）、一個月後支付樓價的30%、再隔一個月後支付樓價的40%；具體支付安排視乎不同的Agent和樓盤落成的時間
步驟七：開設銀行戶口。完成簽約後，你可以飛往越南開設自己的本地銀行帳戶，例如越南渣打銀行，用以收取租金收入（Agent會幫你找租客和管理物業，需要收取費用，請參考下文「投資越南房地產的常見問題」）