根據越南媒體《西貢時報》,香港首富李嘉誠旗下的地產長實集團,有意投資越南房地產。我也認為越南是東南亞的投資黑馬,當地投資潛力被低估。到底越南房地產有什麼投資潛力呢?本文幫大家整理了越南未來的經濟發展潛力、越南房地產的10個優勢。
最後我也會和大家分享,我在越南投資物業的買樓流程。這個物業也已經成功出租,現在這個越南房地產每年可以,為我帶來$44,400的租金收入。
目錄
優勢一:越南經濟快速上升,被稱為「下一個中國」
衡量經濟發展的指標:GDP
一個國家經濟發展的最終成績表就是「GDP(Gross Domestic Product)」。GDP是指國內生產總值,或本地生產總值。告訴我們這個國家或地區在一年內(或者一季),通過經濟活動產生的市場價值,包括貨品生產和各種商業服務。
簡單而言,GDP數值越高,這個國家或地區的經濟發展越好、經濟實力越好。
越南GDP升幅在東南亞數一數二,甚至超越中國
根據世界銀行的數據,越南在2016年至2020年,這5年間的GDP年均升幅高達6.06%。作為一個東南亞國家,越南的GDP升幅遠高於其他東南亞國家,例如同時期菲律賓GDP的年均升幅只有2.106%,更多數據請參考下表:
資料來源: 世界銀行 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 5年平均值 | GDP增長率 | 吸引我投資? |
越南 | 6.221% | 6.812% | 7.076% | 7.017% | 2.906% | 6.006% | 很高且穩定(疫情期間不跌反升) | ✓✓ |
柬埔寨 | 6.933% | 6.997% | 7.469% | 7.054% | (-3.148%) | 5.061% | 很高且穩定 | ✓✓ |
印尼 | 5.033% | 5.07% | 5.174% | 5.018% | (-2.07%) | 3.645% | 高且穩定 | ✓ |
馬來西亞 | 4.45% | 5.813% | 4.843% | 4.439% | (-5.647%) | 2.780% | 較高但波動大 | ✓ |
菲律賓 | 7.149% | 6.931% | 6.341% | 6.119% | (-9.573%) | 2.106% | 較高但波動大 | ✓ |
泰國 | 3.435% | 4.178% | 4.19% | 2.266% | (-6.099%) | 1.594% | 普通且下跌 | ✕ |
香港 | 2.169% | 3.791% | 2.846% | (-1.68%) | (-6.081%) | 0.209% | 低且波動大 | ✕ |
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另外,中國GDP升幅一直被世界奉為「神話」。但在2016-2020年,中國GDP的年均升幅是5.72%。也就是說,越南近年的GDP升幅不僅高於同地區的其他國家,也成功超越中國的「經濟神話」。
根據國際貨幣基金組織(IMF)的報告,越南將連續2年(2022及2023年)躋身於,經濟增長預測值最高的國家名單,每年預期GDP增幅將高達6-7%!
總之,投資越南房地產的其中一個原因就是,越南整體經濟正在高速發展,更被人稱為「下一個中國」!
延伸閱讀: 【越南投資】如何投資越南股市?越南股市的5個優勢
優勢二:越南樓價低,投資升值潛力大
樓價越低,投資當地房地產所需的資金越低,更適合預算有限的投資者。
越南樓價低於香港的十分之一
越南首都河內的樓價,目前處於東南亞主要城市的較低水平。
根據NUMBEO數據庫,目前河內房地產的平均價格只是2,100美金/平方米,另一個越南主要城市胡志明市的樓價是4,800美金/平方米(不同地段、不同樓盤的價格不同);而香港和台北的樓價水平分別是33,000美金/平方米 和 12,000美金/平方米。
所以,越南樓價仍屬於較低水平,尤其是首都河內,當地樓價只是香港的十六分之一(或6%),或台北樓價的17.5%。
總之,投資越南房地產的金額較低,可能更適合小資族或預算有限的投資者。
優勢三:租金回報率高,是香港或台北的2倍
近5年,越南兩個主要城市的租金年均回報率分別是:胡志明市(4.96%)、河內(3.93%)。這屬於一個較高的水平,因為香港和台北的年均租金收益都低於2%。
所以,投資越南房地產的租金回報率是香港或台北的2倍!
本文的最後,我也會和你分享我的實際投資回報,即使在疫情期間,我在越南河內的投資物業依然可以快速出租,並且一年的租金回報率仍可以高達4.44%!
優勢四:放寬外國人買樓,越南房地產升幅居高不下
越南政府在2015年開始放寬外國人買樓,即准許外國人投資越南房地產,從而刺激樓價穩步上升。例如2021年河內和胡志明市的樓價比2020年分別上升了13%和6.9%。所以,越南房地產的樓價升幅高於其他東南亞國家。
越南放寬外國人買樓只是短短數年,潛在的房地產市場依然很大,越南房地產有機會成為東南亞的投資黑馬。
推薦閱讀: 【海外樓盤】一文看清東南亞房地產|投資潛力全面解析
優勢五:外資增加,有利市場競爭和經濟發展
越南吸引外資的政策
目前,越南政府已經放開對境外投資者投資的上限要求,外國資本占比可達到100%。但是,個別行業限制外國資本進入,資本上限仍然設置在49%。
近年來,很多國家增加對越南的投資。例如韓國在今年頭5個月對越南投資,超過20.6億美金,同比增長了前12.6%。
整體而言,越南政策在支持外資投入,開放更大境外投資,有利國內的市場競爭和良性發展。
越南得天獨厚的地理

越南處於太平洋和印度洋的交界地段,而且,越南屬於一個南北走勢的狹長國家,東邊和南邊全部與海洋接壤。
越南的港口碼頭非常多。即使是越南內陸的城市,例如河內、胡志明市等,都和港口的距離非常短。
可見,越南的海陸交通非常方便,有利於越南製造的商品運往全球各地。
優勢六:越南人口接近一億,年輕勞動力充足

從上圖可知,越南的整體人口在向上發展,為國家帶來充足的勞動力,帶動越南經濟發展,增加投資越南的優勢。到了2020年,越南人口更是超過9,700萬,創下歷史新高!

根據2020年的人口普查數據,越南人口的中位數年齡只有31.9歲。年輕勞動力非常充足,對於刺激國內經濟貿易、消費等等都有巨大的「人口紅利」!
什麼是人口紅利?
人口紅利(Demographic Dividend)是指國家的勞動人口佔總人口的比例上升,從而刺激當地經濟增長的現象。簡單而言,勞動人口是指仍處於工作狀態的人,例如16至59歲的人口。
優勢七:溫和的通貨膨脹水平,有利經濟健康發展
什麼是通貨膨脹?合理的通脹率是多少?
通貨膨脹率是指物價上漲的幅度,可以衡量一個國家或地區的經濟發展。傳統經濟學上,每年2%-3%的通脹率是較為安全和溫和的安全範圍。
從上圖可知,越南整體的通脹率處於溫和的狀態。雖然,在2015年至2017年超過4%,屬於較嚴重的通貨膨脹,但是,在2016年觸及頂峰,即4.8%。
之後,通膨率得到了較好的控制,2018年的通脹率已經回落到2.7%。這個數字屬於溫和的安全範圍。所以,和高速增長的GDP相比,越南的整體通脹水平是溫和的。
溫和的通脹水平,有助營造穩定的經濟環境,所以越南投資者也可能比較放心。
優勢八:國內消費需求高,有助維持經濟發展
經濟發展需要外資的支持,但外資始終不是國家可以控制的,過多的外資佔比,也可能令國家經濟發展依賴外國的資金。所以,對於維持越南本土的經濟發展,另一個重要的元素就是國內消費,即國民及國家內部的消費金額或比例。
從上圖可知,國內消費占GDP比重逐漸加大。越南的國內消費增長長期處於6%以上。剔除通貨膨脹的影響,國內消費需求呈現較為樂觀的增長趨勢。
越南國內消費需求的不斷增長,對GDP起到了正面推動作用。相對地,這類型的消費不太受到外界和國際環境的影響,較為穩定可靠。穩定可靠的經濟環境,某程度上可以降低越南投資的風險。
優勢九:越南盾匯率穩定,沒有貨幣貶值的情況
投資發展中國家的房地產時,我們要知道當地的匯率,因為貨幣貶值會導致損失,即貨幣貶值會令實際回報率下跌;穩定的匯率才能保證投資獲利。下面是當地貨幣兌換美元的匯率變化(負數代表貶值、正數代表升值):
房地產結算貨幣 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 5年變化率 | 吸引我投資? | |
柬埔寨 | 當地房地產以美元結算(港元和美元掛鉤,即維持相對穩定的匯率,所以不需要擔心柬埔寨的貨幣貶值問題) | 以美元結算 | ✓ | |||||
泰國 | 泰銖(THB) | +10.04% | +0.65% | +8.74% | +0.51% | -9.62% | +7.78% | ✓ |
馬來西亞 | 令吉 / 林吉特(MYR) | +11.60% | -2.66% | +0.99% | +0.61% | -3.50% | +7.73% | ✓ |
越南 | 越南盾(VND) | 0% | -2.27% | 0% | 0% | +2.33% | 0%(最穩定) | ✓ |
菲律賓 | 披索(PHP) | -0.35% | -4.65% | +3.58% | +5.59% | -5.88% | -2.59% | ✓ |
印尼 | 印尼盾(IDR) | -1.35% | -5.48% | +4.35% | -2.78% | -2.78% | -5.41% | ✕ |
由上表可知,印尼盾近5年貶值達到5.41%,投資當地的房地產要特別注意。柬埔寨則以美元結算,因為港元和美元是掛鉤的,即維持相對穩定的匯率,所以我們不需要擔心當地的貨幣貶值問題,這也是投資柬埔寨房地產的好處之一。另外4個東南亞國家的貨幣貶值較少,甚至有升值。
其中,越南盾是最穩定的東南亞國家貨幣之一。穩定的匯率是房地產市場和經濟市場健康發展的基礎,越南盾匯率一直處於較穩定的趨勢,也可以減少投資越南房地產的匯率風險。
優勢十:首都河內已經有地鐵,並將建立8條地鐵線
交通建設對國家或城市的經濟發展非常重要。除了經濟發展,如果城市已經有或規劃建造地鐵,也可以促進城市核心區域的聯繫,增強投資者的信心,對當地的房地產市場也會有刺激作用。
和香港一樣,通常情況下,地鐵站附近的樓價升值空間會比較大。例如,河內是越南的首都,當地政府花重本,規劃總共興建8條都市地鐵線(Hanoi Metro),而目前已經有一條地鐵線成功運行;但胡志明市目前還沒有地鐵。
一旦這些地鐵成功建成,不僅可以舒緩當地的交通阻塞問題,也可以打通當地的經濟,從而直接或間接地帶動河內的房地產市場。投資越南房地產,也可能因此獲得更高的升值潛力。
總之,我在分析和比較了8個東南亞主流城市後,考慮因素包括當地GDP增速、房地產價格和租金走勢、公共交通等,最終才決定投資越南房地產。為了更高的升值潛力,我選擇在河內市中心的黃金地段置業。並在完成裝修後一個星期內,成功出租了。出租詳情如下:
推薦閱讀: 【海外樓盤投資】8個東南亞主要城市全解析
我第一個越南房地產成功出租了!每年產生$44,400租金收入

之前,我在Instagram @gofire.today 的限時動態訪問大家,投票選出我的越南樓的裝修色板。最後我也選擇了大家挑選的顏色,因為我都覺得這種顏色有一種簡約美(如插圖),多謝每一位投票的朋友。
這個月,我的越南樓終於裝修完成,並且馬上順利出租,這令我擁有更多元的被動收入。想和大家分享下,物業出租的基本情況:
- 購買時間:2022年3月
- 每月租金:11,000,000 越南盾(約3,700港幣),即每年的租金收入是 44,400 HKD
- 首月支付:3個月租金(包括一個月按金)
- 大廈管理費:由租客支付
- 租約:1年
- 房屋價格:約100萬港幣(包括樓價、中介費、裝修及所有傢俬)*
- 按揭比例:香港人暫時不能按揭買越南樓,只能全款購買越南樓^
- 實用面積:33.73平方米(363呎)
- 房屋狀態:全新屋
- 房屋業權:100年
- 租金回報率:4.44% / 4.44厘(喺香港買樓出租的年回報率通常只有1-2%!)
*這間越南樓的全屋裝修及傢俬價錢為8-9萬港幣 ^韓國人已可按揭,將來香港人和台灣人也將可以按揭
當時仍處於疫情抗疫階段,但依然可以在完成裝修後,一個星期內即刻成功出租。
這說明在越南河內的市中心地區,租屋市場依然非常蓬勃。
而隨著外資增加和經濟發展,越南核心區域的房地產價格也可能有不錯的升幅。
總之,這間河內物業的成功出租,可以為我帶來穩定的現金流和資產增值。
【2023年2月更新】
- 今年同一個屋苑的租金已經全線上漲10%+,即我這個單位的每月租金可以增加至超過4,000港幣,所以租金回報率達到5% / 5厘。
- 疫情前,越南租金回報率大約是6-8%。因此,後續經濟活動的全面恢復可能會令租金回報率繼續上升
- 另外,只是一年時間,上述越南樓樓價已上升至130萬港幣,即樓價升幅高達30%,頗有香港過去20年的樓價驚人升幅趨勢
投資越南房地產的步驟
投資越南房地產前,你需要做的基本準備如下:
- 第一步:做足資料搜集,了解投資越南房地產的基本注意事項,並寫出至少3個你最想知道或疑惑的問題
- 第二步:上網或通過其他方式,找1-3間可靠的中介公司(Agent)
- 第三步:報名參加這些Agent提供的越南房地產講座或一對一諮詢
- 第四步:Agent會為你詳細介紹越南房地產的投資潛力
- 第五步:除了知道這些投資潛力,你也一定要提出至少3個你最想知道或疑惑的問題,尤其是投資風險、物業管理
- 第六步:最後,Agent通常會告訴你,現在落訂金可以有限時優惠(通常只是銷售技巧)
- 第七步:除非你已經完全了解投資越南房地產的風險和注意事項,否則盡量不要即日落訂;因為在你花多一個星期時間去認真分析,之後再聯絡Agent,這些所謂的「限時優惠」通常也依然可以享有的
如果在仔細分析越南房地產的潛力和風險後,你依然準備購買當地房地產,那麼基本的買樓步驟如下:
- 步驟一:貨比三家。聯絡1-3間可靠的中介公司,因為不同Agent推薦的樓盤通常是不同的,所以需要貨比三家(請參考下文「投資越南房地產的常見問題」)
- 步驟二:選擇單位。當你確定購買越南房地產後,Agent會提供住宅名單,給你選擇具體物業單位
- 步驟三:親身或網上睇樓。Agent會安排你飛往越南當地睇樓,或因為疫情原因需要用直播形式睇樓(所以一定要選擇在越南當地也有辦公室和公司員工的Agent)
- 步驟四:支付訂金。有些樓盤可能要求「抽籤」,你需要支付訂金,大約是樓價的3%(即3萬元左右);通常可以抽中你想要的單位,但Agent需要1-2個星期,幫你「抽」這個單位
- 步驟五:簽署合約。Agent「抽中」後,會聯絡你上去簽合約;你需要提供自己的身分證明文件(例如護照),並簽署一系列的買樓合約(Agent會準備)
- 步驟六:付款安排。每個樓盤都有特定的付款安排(Payment schedule),例如將樓價分開四次去支付,包括步驟三的「訂金」、簽約時支付樓價的30%(扣除訂金)、一個月後支付樓價的30%、再隔一個月後支付樓價的40%;具體支付安排視乎不同的Agent和樓盤落成的時間
- 步驟七:開設銀行戶口。完成簽約後,你可以飛往越南開設自己的本地銀行帳戶,例如越南渣打銀行,用以收取租金收入(Agent會幫你找租客和管理物業,需要收取費用,請參考下文「投資越南房地產的常見問題」)
越南房地產的20個常見問題FAQs
筆者的話
我投資越南房地產是為了分散投資風險;也是為了多元的被動收入和未來的升值潛力;還有就是未來可以隨時到當地,享受優質的城市配套、服務和低物價。
而在計算實際回報率方面,也要考慮中介公司的管理收費、當地的稅務問題等。我這層越南樓是由一間香港Agent去管理,每年需要支付一定的管理費用。如果你想知道更多詳情,包括中介公司、管理費用係幾錢、買樓流程,歡迎隨時私信問我
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越南買樓的常見問題
越南房地產主要有10大優勢,從而吸引了李嘉誠等富豪的投資。這10個優勢包括:
1. 越南經濟快速上升,被稱為「下一個中國」
2. 越南樓價低,投資升值潛力大
3. 租金回報率高,是香港或台北的2倍
4. 放寬外國人買樓,越南房地產升幅居高不下
5. 外資增加,有利市場競爭和經濟發展
6. 越南人口接近一億,年輕勞動力充足
7. 溫和的通貨膨脹水平,有利經濟健康發展
8. 國內消費需求高,有助維持經濟發展
9. 越南盾匯率穩定,沒有貨幣貶值的情況
10. 首都河內已經有地鐵,並將建立8條地鐵線
2023年2月更新:我買入的越南樓每月租金回報率可達到5% / 5厘。
而疫情前,越南河內的租金回報率更是高達6-8%。
第一步:做足資料搜集,了解投資越南房地產的基本注意事項,並寫出至少3個你最想知道或疑惑的問題
第二步:上網或通過其他方式,找1-3間可靠的中介公司(Agent)
第三步:報名參加這些Agent提供的越南房地產講座或一對一諮詢
第四步:Agent會為你詳細介紹越南房地產的投資潛力
第五步:除了知道這些投資潛力,你也一定要提出至少3個你最想知道或疑惑的問題,尤其是投資風險、物業管理
第六步:最後,Agent通常會告訴你,現在落訂金可以有限時優惠(通常只是銷售技巧)
第七步:除非你已經完全了解投資越南房地產的風險和注意事項,否則盡量不要即日落訂;因為在你花多一個星期時間去認真分析,之後再聯絡Agent,這些所謂的「限時優惠」通常也依然可以享有的
以上內容不構成任何投資建議。投資海外樓始終是在隔山打牛,而且是比較長線的投資,不要「為買而買」,不要被中介牽著鼻走,更不要「貪平」(貪便宜)而盲目買入。大家在投資前,一定要親自了解全面的資訊,清楚其中的風險和回報,才可以做出自己的投資決定。凡事都要先學習,後投資。